Las derramas de la comunidad pueden ser un problema de convivencia en muchas ocasiones, imposibilidades de pago, vecinos que no están de acuerdo, y muchas otras situaciones problemáticas. 

La comunidad de propietarios es la unión de las personas que viven en un mismo edificio y poseen una propiedad en él, la ley de propiedad horizontal reconoce a esta como una entidad jurídica y física simultánea, actuando en algunas ocasiones como el primer caso (a través de la figura del presidente) y en muchas otras como el segundo.

En ningún caso la comunidad de propietarios tendrá responsabilidad limitada como la podría tener una empresa, si no que, la responsabilidad frente a los pagos, recae sobre cada uno de los miembros que la componen de igual forma que los derechos por ingresos. De esta forma, los vecinos están obligados a afrontar los gastos y a aceptar de forma personal frente a deudas o ingresos.

Derechos del propietario

Ser propietario significa mucho más que la simple propiedad de un piso, constituye una serie de derechos y deberes relativos a la pertenencia de una comunidad de vecinos:

Juntas

El propietario podrá asistir a las juntas, realizar propuestas en ellas y votar siempre que esté al corriente de pago.

Información.

El propietario tiene el derecho a estar informado sobre el estado contable y del general funcionamiento de la comunidad.

Participación

El propietario podrá ser partícipe de cualquier decisión de la comunidad.

Obras

Podrá realizar obras en su casa siempre que cumpla con la normativa exigible.

Presidencia

Podrá ser elegido y elegir al presidente de la comunidad,  en junta de propietarios.

Deberes del propietario

Respeto

El propietario estará obligado a respetar las instalaciones de la comunidad, y permitir que se hagan obras en su vivienda si así lo necesitara la comunidad para su buen mantenimiento. 

Información

Deberá comunicar su domicilio a efectos de información al presidente o secretario

Gastos

Tienen la total obligación de participar en los gastos comunes para el mantenimiento del edificio.

La obligación más relevante del propietario, es por tanto, participar en las denominadas derramas.

Casos en los que se plantean derramas en la comunidad de propietarios

El propietario debe realizar distintos tipos de aportaciones económicas a la comunidad, por una parte, los gastos ordinarios y por otra parte, los extraordinarios, también conocidos como derramas.

Gastos ordinarios

Los gastos ordinarios son gastos inherentes al edificio por su uso y disfrute, como por ejemplo los gastos de suministros de luz, agua, etc o los de mantenimiento de las instalaciones. Estos gastos están incluidos en las cuotas comunitarias y deben ser atendidos de forma obligatoria por todos los propietarios en el periodo que se haya dispuesto para ello. 

Gastos extraordinarios o derramas

Los gastos ordinarios son todos aquellos gastos que son generados por alguna situación puntual y que beben ser abonados de forma complementaria a los gastos fijos. Generalmente se llaman derramas y suelen corresponder a:

Rehabilitaciones

Rehabilitaciones que deben llevarse a cabo para mantener el buen estado del edificio o alrededores.

Gastos judiciales

Derivados de reclamaciones a vecinos por incumplimiento de sus obligaciones (como por ejemplo gastos judiciales por reclamación de deuda).

Indemnizaciónes

Soporte de pagos de indemnizaciones a propietarios como consecuencia de algún perjuicio ocasionado con culpa de la comunidad.

¿Quién debe pagar una derrama?

La derrama es una obligación inherente al hecho de ser propietario, y debe de ser atendida por todos y cada uno de los propietarios de la finca, sin excepción alguna por causas económicas o familiares. El hecho de no atender una derrama supondrá un perjuicio a la comunidad.

La comunidad  de propietarios es quien se encargará de comunicar la derrama a los propietarios y reclamar su pago en el tiempo acordado. En primera instancia, este pago es de buena fe y soportado de forma solidaria entre los vecinos. 

Impago de derramas

Si tras la adscripción del gasto en junta y la comunicación del mismo a los propietarios asistentes o no a la junta, esta cantidad no es satisfecha por alguno de los obligados (propietarios) la comunidad tendrá que proceder a realizar el proceso de reclamación.

En primer lugar, tendrá que exigir su pago de forma extrajudicial a quien corresponda, dando facilidades de tiempo si es necesario a fin de evitar la vía judicial por todos los medios, pero sin aceptar otro pago que el dispuesto en junta.

Si tras este primer contacto amistoso el deudor sigue sin atender la deuda, los propietarios deberán reunirse de nuevo y certificar el impago a través del acta de una nueva junta de vecinos celebrada o no a tal efecto como objetivo principal.

Este reconocimiento de la deuda de un propietario por parte de la comunidad, es el primer paso para la reclamación judicial, la cual seguirá con una denuncia en el organismo local competente de los juzgados en función de la localidad donde se encuentre la finca y podrá terminar con la celebración de un juicio monitorio y la existencia de una sentencia en firme de pago. 

Prevención y responsabilidad ante las derramas

Existen casos de insolvencia, en los que es difícil por las características del deudor, cobrar la deuda de forma rápida y eficaz. Pero, en la mayoría de los casos a través de la gestión de un profesional, no suele haber problema y se termina consiguiendo satisfacer la deuda.

Es muy importante tomar conciencia de la importancia que puede tener la atención de las deudas de una comunidad, ya que, en muchas comunidades las deudas son tan elevadas que se hace muy difícil mantener el buen estado del edificio, e incluso poder disfrutar de las instalaciones comunitarias. 

Por lo tanto, siempre hay que tener muy claras las obligaciones y gravámenes que suponen la compra de un piso, estudiar a largo plazo si se podrá mantener estas y tomar una decisión conforme a una previsión económica y nunca de forma rápida o poco meditada.

Muchas comunidades de vecinos tienen serios problemas incluso de seguridad por propietarios que de forma poco responsable han decidido comprar una vivienda sin prever este tipo de gastos u obligaciones derivadas de la compra de una vivienda.

administrador de fincas

El administrador de fincas es un profesional que se encarga de gestionar la comunidad. Pero, ¿Es realmente necesario? a continuación te contamos porqué puede llegar a ser imprescindible. 

Quién puede ser administrador de fincas

El administrador de fincas es un profesional que vela por el correcto funcionamiento de la  comunidad y engloba los papeles de secretario y asistente del presidente de la comunidad.

Es una figura muy polifacética y en función de la empresa de administración de fincas para la que trabaje o, en caso de ser un profesional independiente del método de trabajo que aplique, ofrecerá unos servicios u otros a la comunidad.

Generalmente, se puede encargar de todo lo relativo a la comunidad siempre y cuando la comunidad lo autorice para ello en acta. Si no es así, para la celebración de contratos o la gestión de litigios siempre necesitará la firma del presidente. No obstante, y para el buen ejercicio profesional siempre es recomendable que, aunque el administrador esté autorizado se realice firma conjunta en los supuestos anteriores.

La ley de propiedad horizontal establece que, para ser administrador de la comunidad propia no es necesaria la formación específica y el único requisito sería la propiedad de una vivienda en ella. Sin embargo, para la gestión de fincas ajenas si será necesario disponer de una titulación legal que capacite para ello.

¿Qué tipo de formaciones capacitan para ser administrador de fincas?

Para ser administrador de fincas es muy importante tener conocimientos legales, de gestión y en contabilidad. Existen unas determinadas formaciones universitarias que son reconocidas para tal efecto:

  • Grado oficial en economía y gestión inmobiliaria
  • Estudios inmobiliarios y de la construcción
  • Especialista en gestión inmobiliaria
  • Experto inmobiliario
  • Derecho, ciencias políticas, económicas, empresariales, administración y dirección de empresas, arquitectura, ciencias químicas, geografía e historia, ciencias físicas, psicología, filosofía, ciencias de la educación, matemáticas, investigación de mercados y sociología.
  • Relaciones laborales
  • Procuradores de tribunales de justicia
  • Ingenierías de cualquier tipo
  • Arquitectos técnicos
  • Graduados sociales
  • Grado en obras públicas

Además de tener alguna de las titulaciones universitarias anteriores o alguna de la misma rama, es recomendable (aunque no obligatorio) colegiarse. Ya que, de esta manera el profesional obtendrá apoyo y asesoramiento adicional del colegio competente en materia de administración de fincas.

Funciones del administrador de fincas

Las funciones propiamente dichas del administrador de fincas son:

Velar por el buen funcionamiento de la comunidad

El administrador tiene como principal objetivo garantizar el buen funcionamiento de las instalaciones comunitarias, así como de las servicios prestados a la comunidad, además de comunicar las deficiencias de éstos en caso de haberlas a través de advertencias a los propietarios.

Juntas

El administrador es el encargado de convocar, preparar y presidir las juntas de la comunidad en compañía del presidente, presentando el estado de gastos previsibles para el ejercicio y ofreciendo siempre soluciones para el ahorro común de los vecinos y la eficiencia energética de la comunidad.

Incidencias

El administrador debe gestionar cualquier incidencia o avería, haciendo de intermediario en las reparaciones de las mismas y gestionando cambios necesarios en los contratos de suministros que tenga la comunidad siempre que supongan un beneficio común.

Acuerdos

La ejecución de los acuerdos adoptados en las juntas también es una de las atribuciones del administrador de fincas, así como gestionar los pagos y cobros que sean procedentes para cerrar dichos acuerdos o para que todo funcione con normalidad.

Custodia

El deber de custodia de los documentos de la comunidad también debe ser cumplido por el administrador de fincas.

Beneficios de tener un administrador de fincas en la comunidad

El administrador de fincas supone un gran ahorro de tiempo para la comunidad, además de la seguridad de que las gestiones necesarias estarán cubiertas en los plazos exigidos y de forma eficiente.

Además de las funciones propiamente dichas, en muchos casos, el administrador de fincas también gestiona actividades burocráticas, gestión de firma electrónica, reclamaciones de deudas, gestión de la ley de protección de datos y ofrece servicios adicionales de ahorro.

Tener un administrador de fincas supone muchas ventajas:

Agilización de trámites

Tener un profesional que se encargue de realizar todos los trámites de la comunidad sin problema de horarios, hace que estos trámites se realicen de forma eficaz y en el tiempo establecido.

Control de morosidad

El respaldo jurídico de una administración de fincas hace que reclamar las deudas de los deudores sea mucho más fácil, económico y eficiente. 

Contabilidad

Una gestión profesional de las cuentas de la comunidad, evita muchos problemas y garantiza la transparencia en la gestión.

Gestión de firma electrónica

Gestionar el buzón de la correspondencia con los organismos públicos, solicitar su alta en la agencia tributaria y estar pendiente de las comunicaciones puede ser un gran problema si no hay una persona pendiente de ello.

Gestión de ley de protección de datos

Un administrador de fincas actualizado en la normativa de protección de datos, hará que la comunidad cumpla siempre con las exigencias legales en esta materia.

Mediación

Mediar en las disputas de escalera pueden ser una pesadilla a título personal, la figura del administrador es un apoyo muy importante en este tipo de problemas.

¿Cómo elegir a un buen administrador de fincas?

No todas las comunidades de propietarios tienen las mismas necesidades, hay comunidades muy pequeñas con apenas elementos comunes y otras sin embargo de gran envergadura con zonas deportivas y ajardinadas.

La figura del administrador es casi imprescindible en cualquier caso, puesto que los papeleos y trámites burocráticos de los que se encarga son muy difíciles de gestionar si se tienen que compatibilizar con trabajo o familia. Por esto mismo, es muy importante a la hora de elegir administrador buscar siempre la calidad en equilibrio con un precio competitivo. 

No privilegiar la economía por encima de la calidad no significa, que tengamos que tener unos honorarios de gestión altos, simplemente debemos intentar encontrar la solución más adecuada en base a nuestras necesidades y teniendo siempre en mente la relación calidad/precio.

En definitiva, para elegir un buen administrador tenemos que analizar cuál es la mejor opción para mejorar nuestra calidad de vida. 

Si te ha tocado ser presidente de la comunidad y no sabes por donde empezar, te explicamos todo lo que tienes que saber al respecto.

Ser presidente de la comunidad no es tarea fácil y mucho menos si nunca lo has sido, además es un cargo indelegable del que no se puede dimitir y que en la mayoría de ocasiones es sorteado entre los propietarios que conforman la comunidad de vecinos. Si te ha tocado y estás algo perdido, no te pierdas esta guía. 

Responsabilidades del presidente de la comunidad

Aunque existen muchos roles dentro de la comunidad: vocal, vicepresidente, secretario, administrador, etc realmente de los únicos de los que no se puede prescindir es de la junta de gobierno y del presidente de la comunidad, los cuales pueden realizar todas las gestiones por sí mismos si así lo desearan.

El presidente es quien ostenta legalmente la representación de la comunidad, esto significa que será quien debe acudir a un juicio en el que la comunidad esté implicado y que además es quien tiene la potestad para firmar la documentación necesaria y celebrar contratos en nombre de la comunidad (ya sean laborales o de servicios).

Ser presidente no representa un trabajo remunerado y es un deber de todos los propietarios, que generalmente y a falta de voluntarios se sortea por un plazo anual (salvo que en los estatutos de la comunidad disponga un plazo distinto).

El presidente por lo tanto, es responsable de todas las negligencias o usos indebidos que puedan haber de la representación legal de la comunidad. Algunos de los casos más comunes son:

El seguro de la comunidad:

El presidente es responsable legal de todo lo que pueda suceder por impago, no renovación o falta de suscripción a un seguro comunitario.

Negligencia:

El presidente deberá responder ante la comunidad o cualquier propietario de las acciones que por omisión o actuación culpable hayan perjudicado a la comunidad, pudiendo ser denunciado por ésta o directamente a título personal por el propietario.

Contratos:

Cualquier contrato celebrado por la comunidad y no comunicado o con desenlace negativo para la misma, será directamente imputable al presidente de la comunidad. 

¿Quién puede ser presidente de la comunidad?

Cualquier propietario es elegible y elector, siendo además un deber inherente a la propiedad. Esto significa que, a falta de voluntarios para el cargo, este será sorteado por un periodo generalmente de un año.

La presidencia de la comunidad es algo muy sensible ya que, a no ser por caso de flagrante enfermedad no puede declinarse y debe ejercerse incluso, cuando no se reside de forma habitual en el edificio (en el caso de segundas viviendas por ejemplo).

Además de esto el cargo de presidente tampoco puede ejercerse en representación, es decir que si es nombrado un padre, su hijo no podrá ejercer por el y de esta forma entre cualesquiera de los parentescos familiares. 

Funciones del presidente de una comunidad de propietarios

El presidente de la comunidad, aglutina la mayoría de las funciones necesarias para que una comunidad de propietarios funcione. Es decir, para que la convivencia sea posible y no existan problemas en el edificio.

Aunque en la mayoría de las comunidades, por imposibilidad de tiempo para la gestión las funciones de secretario y presidente son ejercidas por un profesional de la administración de fincas, quien vela por el buen funcionamiento de la comunidad y se encarga de la responsabilidad legal y gestión de la misma, en el caso de que una comunidad decida instrumentar estas responsabilidades en la figura del presidente las funciones que a este le atañen serían las siguientes:

Firma de documentación

La firma de toda la documentación necesaria para el funcionamiento de la comunidad, contratos con trabajadores de fincas urbanas, con proveedores o cualquier otra gestión y su custodia corresponde al presidente de la comunidad.

Juntas

Es el responsable de convocar, comunicar y tomar nota de los acuerdos alcanzados en las juntas de propietarios. Teniendo también la obligación deontológica de hacer cumplir dichos acuerdos.

Trámites

Deberá realizar cualquier trámite que la necesidad requiera con organismos públicos dentro de los horarios que estos organismos habiliten para ello.

Control de la morosidad

Deberá controlar la morosidad, notificar del estado de la misma a sus responsables y emprender el proceso legal de reclamación de deuda siempre y cuando este sea admitido.

Contabilidad

Deberá llevar la contabilidad de los gastos e ingresos que tiene la comunidad, así como encargarse de los pagos a proveedores y la gestión de las cuentas bancarias.

Firma electrónica

Deberá gestionar el buzón de firma electrónica con las administraciones públicas y solicitar su alta en la agencia tributaria si la comunidad todavía no dispone de este servicio.

Ley de protección de datos

Es el encargado de gestionar, custodiar y hacer cumplir la legislación en materia de datos en nombre de la comunidad de propietarios.

Conflictos

Deberá además de todo lo anteriormente citado, lidiar en conflictos intracomunitarios (entre los propietarios) y en los ocurridos entre la comunidad y otro actor.

Ahorro

Debe estar al tanto de las mejores opciones para la comunidad en aseguradoras, servicios y revisiones, con el fin de hacer la gestión económica lo más eficiente posible.

Incidencias

Es el encargado de gestionar la reparación y resolución de cualquier avería en los pisos que afecte a la comunidad.

Ser presidente de la comunidad, es un trabajo que puede ocupar un gran tiempo y esfuerzo. Pero que, por otra parte, es total y absolutamente necesario.

La mayoría de las comunidades, no dudan en contratar un administrador de fincas porque por muy poco dinero por vecino, ninguno tiene que ocuparse de la gran cantidad de tareas que puede llegar a suponer la gestión de una comunidad.

Además, estas empresas ofrecen un respaldo legal y una responsabilidad ante los actos del administrador que puede liberar a la comunidad y al presidente de la carga de responsabilidad y hacer de la comunidad un lugar tranquilo en el que vivir.

Si te ha tocado ser presidente de la comunidad, debes tener muy claro que la comunidad depende de ti y que es muy importante mostrar respeto y responsabilidad hacia el cargo.

 

Dimitir si te ha tocado ser presidente de tu comunidad es una tarea difícil pero posible si se sigue un determinado procedimiento. Te explicamos como.

Principales funciones del presidente de una comunidad

El funcionamiento de una comunidad de propietarios es colaborativo y para que todo funcione existen unos determinados roles de gobierno, entre los cuales el presidente de la comunidad es el más importante.

Las funciones que deberá cumplir un presidente son varias y de distinta índole:

  • Debe representar legalmente a la comunidad en cualquier ámbito: el presidente es el representante legal de la comunidad y será la figura legal en la que se centrará cualquier proceso llevado a cabo en el que la comunidad participe.

 

  • Debe celebrar contratos: en el caso de que la comunidad necesite contratar algún servicio (como por ejemplo un trabajador de fincas urbanas) el encargado de la firma de cualquiera de estos contratos será siempre el presidente de la comunidad.

 

  • Firma documentación: es también el encargado de firmar toda la documentación relativa a la comunidad.

 

  • Firma electrónica: es el encargado de gestionar la firma electrónica y hacer cumplir la ley de protección de datos en la comunidad de propietarios. Para ello, deberá estar al tanto de las adaptaciones de la ley y llevar un control periódico del buzón de firma electrónica.

 

  • Juntas: además de las anteriores funciones, también será el encargado de convocar las juntas de vecinos, notificarlas a los propietarios, recoger los acuerdos alcanzados en ella en acta y asegurar su cumplimiento.

Ser presidente de la comunidad no representa un trabajo remunerado, es un deber legal que tienen todos los propietarios por el hecho inherente de la propiedad de la vivienda. Debido a la gran cantidad de tareas asociadas a la presidencia de la comunidad, la mayoría de las comunidades contratan a un administrador de fincas, un profesional colegiado que lleva la gestión de forma eficaz y al día.

Apoyos del presidente de la comunidad

Además del presidente existen otros cargos también importantes en función del tamaño de la comunidad y las necesidades que esta tenga como por ejemplo:

Vicepresidente: cuya función principal es sustituir al presidente de la comunidad en caso de que este no pueda ejercer sus labores por incapacidad, enfermedad o cualquier otro supuesto de fuerza mayor. No es un cargo obligatorio, pero sin embargo, si es recomendable su existencia, sobre todo en comunidades grandes.

Secretario: es quien a petición del presidente, envía las convocatorias de las juntas asistiendo a ellas y redactando literalmente el acta, se encarga también de recoger los votos de los propietarios no presentes en reunión y ejercerlos según su propio criterio.

Además es el encargado de realizar muchas de las funciones imprescindibles para el buen funcionamiento de la comunidad, siendo en la mayoría de comunidades una figura sustituida por el rol del administrador de fincas debido a la cantidad de tiempo que supone ejercer sus labores y lo difícil que éstas pueden llegar a ser si se compaginan con trabajo o familia.

Administrador de fincas: es una pieza fundamental en la gestión de una comunidad ya que, ejerce la mayoría de las funciones del secretario y muchas de las del presidente, siendo un apoyo fundamental de este para la administración de la comunidad.

Dimisión del presidente de la comunidad de vecinos

El cargo de presidente de la comunidad, según el artículo 13.2 de la ley de propiedad horizontal es indelegable y  debe ser elegido de entre los propietarios por votación (en caso de existir voluntarios) o por sorteo mediante turno rotatorio. ¿Significa esto que no se puede dimitir? Pues bien, esto no es del todo cierto ni del todo falso.

Si te ha tocado ser presidente de tu comunidad solo podrás evadir este cargo en caso de enfermedad propia o de familiar reconocible. En el caso de no poder ejercer por motivos laborales o por segunda residencia, la ley no contempla la dimisión y deberás ejercer el cargo, pudiendo nombrar a un delegado que realice las funciones en tu nombre pero manteniendo la autoridad del cargo.

Causas para la dimisión del presidente de la comunidad

En caso de enfermedad existen dos opciones para la dimisión:

1- La primera y, generalmente la más habitual es solicitar la dimisión en junta. Si la enfermedad o el cuidado de familiar están justificados los vecinos no tienen porqué oponerse a la dimisión y deberán nombrar en junta a un sustituto sin necesidad alguna de votación.

2- La segunda surge cuando los propietarios ponen problemas a esta dimisión y no instrumentan en el acta la misma. Es entonces, cuando el presidente tendrá un mes para solicitar la dimisión a un juez el cual dictaminará sentencia y nombrará a un sustituto (el presidente deberá ejercer en funciones hasta este nombramiento).

Como bien comentábamos antes, si no puedes ejercer el cargo por otras causas no contempladas en la ley, puedes delegar el ejercicio de tus funciones a otra persona aunque la autoridad del cargo y la potestad de ejercerlo siga siendo tuya. De esta manera, podrás tener un apoyo que realice gestiones en tu nombre aunque debas firmar y celebrar tú los acuerdos entre la comunidad y terceros.

Una comunidad de propietarios es la unión de personas que viven en un mismo edifico y forman un ente propio que nace de la unión de la propiedad individual. Es muy importante para su correcta gestión la estructuración y regulación a través de los órganos de gobierno y de la ley de propiedad horizontal como amparo legal frente a las actuaciones que esta deba o necesite tomar en el transcurso del día a día.

Para ser un propietario responsable debes conocer cuáles son tus deberes y obligaciones dentro de la comunidad, de esta manera, se minimizarán los problemas y será posible una convivencia sostenible entre todos los que conformáis la propiedad.

Un administrador de fincas además de suavizar la carga de preocupación por los problemas comunitarios, también puede incrementar el valor de cada una de las viviendas ya que, una comunidad cuidada y limpia siempre es un valor añadido.