Hoy día es bastante común en comunidades con zonas comunes como piscina o jardín colocar cámaras de seguridad. A continuación, te contamos todo lo que necesitas saber sobre el tema.

¿Es una buena idea poner cámaras en la comunidad?

Las cámaras de seguridad pueden ser una excelente idea si se han sufrido actos delictivos con anterioridad en la comunidad para la vigilancia y protección de elementos como vehículos estacionados en garajes colectivos, zonas comunes ajardinadas de gran valor o para la implementación de la seguridad en piscinas o zonas infantiles.

El procedimiento de instalación de cámaras pasa por en primer lugar, llevar la propuesta a la junta de vecinos donde los propietarios deberán votar a favor de esta instalación y posteriormente, se tendrá que reflejar este consentimiento en acta.

Una vez aprobada la instalación (generalmente incluyendo la aprobación de un presupuesto para ello presentado en junta) se procede a la instalación de las mismas por parte de una empresa especializada.

Requisitos que deben de cumplir las cámaras de seguridad

Las cámaras instaladas en la comunidad deberán de cumplir los siguientes principios:

1.- Que su único fin sea la prevención de vandalismo o la vigilancia de espacios comunes 

2.- Que no exista otro método de vigilancia en la comunidad menos invasivo

3.- Que los beneficios por la instalación de las cámaras sean mayores que los perjuicios ocasionados a los vecinos.

A la hora de instalar cámaras tenemos que tener en cuenta siempre que, se deben respetar los derechos fundamentales de los inquilinos y propietarios que viven en la comunidad y que, además deberemos de cumplir total y estrictamente con la ley de protección de datos.

El derecho a la protección de datos y a la imagen personal nos llevan a tener especial cuidado con estos dispositivos y a tener que cumplir con una serie de normas y disposiciones si queremos utilizarlos en nuestra comunidad.

Para que las cámaras cumplan con la normativa en protección de datos tendremos que llevar especial cuidado con:

  • Deberemos colocar carteles informativos en todo el área vigilada. Las llamadas «zonas videovigiladas».
  • Tendremos que informar a los interesados de lo relativo en materia legislativa incluido en el artículo 5.1 de la ley de protección de datos y cerciorarnos de que estos entienden su contenido.
  • Los derechos de acceso, rectificación y cancelación deberán ajustarse a lo dispuesto en la ley.
  • Las grabaciones solo tendrán un tiempo estimado de vida de un mes, posteriormente deberán ser borradas.
  • Tendremos que procurar un sistema seguro para la custodia de las grabaciones, que garantice la protección de los datos contenidos en ellas.

¿Quién puede visionar las cámaras de vigilancia?

Las cámaras de vigilancia por supuesto, no podrán ser visionadas por cualquier persona. Deberá nombrarse un responsable (generalmente el presidente o administrador) quien será el único encargado de visionar las grabaciones en caso de existir algún problema que deba ser visionado.

Como es lógico, los cuerpos y fuerzas de seguridad del estado también podrán visionar estas grabaciones si se encuentran sometidas a tele de juicio o constituyen una posible prueba ante la comisión de un acto vandálico o delito, independientemente de su gravedad.

¿Se podrán visionar las imágenes a petición de un vecino?

Si ha existido algún acto vandálico detrás de la petición: robo, agresión, pintadas en las zonas comunes, etc. El responsable delegado de su visionado, podrá revisar las grabaciones asociadas e informar de los actos únicamente a los interesados o implicados en ellos.

¿Es necesario dar de alta las cámaras en el fichero AEPD?

No, la nueva normativa aplicable a las cámaras de seguridad queda regulada en el artículo 5.2 del reglamento general de protección de datos europeo. 

Este artículo establece que deberá nombrarse un responsable para el cumplimiento de las normas europeas en materia de protección de datos o delegado de protección de datos, quien será el único responsable del incumplimiento de cualquier normativa.

Este delegado, debe ser un profesional jurídico y su figura será además obligatoria en los siguientes casos:

Casos en los que hay que nombrar un delegado profesional:

  1. En el caso de las administraciones públicas
  2. Cuando las actividades de vigilancia requieran un tratamiento sistemático a gran escala. 

En el resto de casos, podrá nombrarse un responsable no delegado sin especialización jurídica que cumpla el mismo papel.

Ley de propiedad horizontal y cámaras de seguridad

La ley de propiedad horizontal se pronuncia en cuanto a la necesidad de quórum para su instalación y establece que, para la instalación de este tipo de dispositivos será necesario contar con el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios del edificio.

En caso de que las cámaras de seguridad sean un complemento a un sistema de vigilancia ya existente, la ley establece que podría ser suficiente un acuerdo alcanzado en mayoría simple.

Tanto en un caso como en el otro, el acuerdo será extensible a toda la comunidad es decir, que los vecinos que hayan votado en contra de la instalación de dichas cámaras también serán expuestos a éstas.

Problemas que pueden surgir de las cámaras de seguridad

Las cámaras de seguridad suponen un mayor beneficio a las comunidades porque dan la oportunidad a los vecinos de registrar todo tipo de actividad dolosa que pueda producirse dentro de las zonas comunes y así, mejorar su seguridad y la de sus familiares.

¿Cuál es la parte menos beneficiosa de estos dispositivos? La normativa asociada a ellos, sin embargo, puede suponer un gran problema.

En el caso de no inscribir las cámaras en los archivos de la Agencia Española de Protección de Datos, la comunidad podría llegar a enfrentarse a sanciones comprendidas entre los 1500€ hasta los 2.500€ en función de determinados aspectos como el plazo sobrepasado, la localización de las cámaras, su uso indebido, los derechos vulnerados por ellas, etc.

Si estáis pensando instalar cámaras en vuestra comunidad, nuestra mejor recomendación es informaros en profundidad sobre los requisitos legales asociados a esta instalación y tratar de cumplir con la normativa establecida. De esta forma, las cámaras pueden ser un estándar de seguridad y un valor añadido para la comunidad.

 

Los carteles luminosos en las comunidades son algo mucho más común de lo que podemos imaginar. Pero, ¿Cuál es la regulación al respecto? Te contamos todo lo que necesitas saber. 

Negocios dentro de las viviendas y locales comerciales pueden tener interés en la colocación de un cartel en la fachada, colocación que, a su vez, puede suponer un perjuicio para alguno de los comuneros por sus características o localización.

Como siempre en una comunidad de propietarios lo más importante es mantener un buen clima de convivencia y jamás tomar decisiones que afectan al total de los vecinos de forma unilateral y sin previa consulta y sometimiento a votación.

En el caso de los carteles, el procedimiento a seguir no dista mucho de este principio universal, ya que, la persona que tenga el interés en la colocación del cartel, tendrá que cerciorarse de varias cosas: Por una parte, de que el edificio no está declarado por el ayuntamiento de su ciudad como bien histórico, ya que, esto prohibiría taxativamente la colocación de rótulos comerciales.

Una vez el interesado ya tiene constancia de esto tendrá que cumplir el requisito de esta en plan baja o primera planta, ya que, salvo particularidades locales, la mayoría de las ciudades españolas prohíben los carteles en alturas superiores a estas.

Y por último y por supuesto, imprescindible tendrá que tener el consentimiento por unanimidad en junta reflejado en el acta de la reunión (para que así, sea válido).

Colocar carteles luminosos en la fachada de la comunidad

Surgen muchas dudas en relación a lo anteriormente comentado: ¿Es estrictamente necesario pedir permiso? ¿Puede la comunidad obligar a quitar un cartel ya existente? ¿Qué pasa con los luminosos? 

Aunque no existe jurisprudencia firme en relación a la instalación sin permiso de este tipo de carteles, es de lógica común que la convivencia tras la colocación no autorizada se puede hacer muy complicada, por esto mismo, siempre es recomendable tener la aprobación en junta de la mayoría de los vecinos.

En cuanto al tamaño y lugar, se podrán poner carteles en la zona que corresponda al local en cuestión sin invadir otras zonas comunes o suponer un peligro por su voluptuosidad. 

Que el cartel sea luminoso o no, no influye en la colocación, es decir que no hay regímenes concretos para un tipo de cartel u otro, que se aplican las mismas normas para cualquier elemento de este tipo. 

Anuncios publicitarios en andamios

Los anuncios que se colocan en los andamios durante las obras de rehabilitación del edificio, pueden ser una gran solución a los problemas económicos de la comunidad, si esta está afrontando una situación complicada.

En función del sitio, zona o ciudad los ingresos ser más o menos interesantes y la publicidad será posible o no, ya que, estas empresas realizan un estudio previo de las características del edificio para determinar que es interesante por el nivel de impacto publicitario que genera. 

La decisión de colocar este tipo de publicidad, también debería ser tomada en junta y registrada en acta y bajo ningún caso se podría explotar la fachada con este tipo de publicidad sin repartir de forma equitativa entre todos los vecinos el rédito obtenido (si no se le paga a un vecino, este puede denunciar a la comunidad).

Ley de propiedad horizontal y los carteles luminosos o publicidad en fachadas

La ley de propiedad horizontal es la máxima autoridad en torno a cualquier aspecto comunitario y regula los aspectos más importantes de la convivencia entre comuneros. ¿Qué dice la ley de propiedad horizontal respecto a los carteles?

La ley de propiedad horizontal no habla o determina claramente unas directrices sobre el uso y autorización de este tipo de elementos comunicativos en zonas comunes, de esta forma la actuación convencional ante estos casos se divide en dos circunstancias distintas:

1.– El local anteriormente era una vivienda o se le puede según su escritura de obra nueva dar un uso distinto al comercial (tendremos que consultar y reflejar en acta el acuerdo en junta favorable a la colocación del cartel).

2.- La escritura de obra nueva, establece que el local se destinará exclusivamente a la explotación comercial (en este caso, si es posible colocar el cartel sin previa consulta).

Carteles y normativas locales

Existen un tipo de normativas urbanas (como por ejemplo en Madrid) que pueden llegar a restringir el tamaño o longitud de los mismos en función de la zona donde se encuentre el edificio por considerarse de interés histórico.

Siempre que entramos en una nueva comunidad, para formar parte de ella es más que recomendable darse a conocer y preocuparse por quiénes constituyen los órganos de gobierno de la misma. Sobre todo si queremos solicitar un permiso para la utilización de zonas comunes, como sería este caso.

Generalmente, el presidente de la comunidad es un cargo más honorífico que gestor y quien lleva la administración de la finca es un administrador de fincas colegiado. 

Es muy fácil conocer a nuestro nuevo administrador, porque de forma general, éstos colocan carteles con sus datos en el tablón de anuncios comunitario, precisamente para que los nuevos vecinos pueden acceder a ellos de forma rápida y sencilla. 

Tipos de carteles en la fachada de la comunidad.

Como ya comentábamos antes, el tipo de cartel que queramos colocar en la fachada no infiere en nada a la hora de solicitar los permisos oportunos pero si tendremos que tener en cuenta que no obstaculice otros elementos de la fachada y que por su diseño o tamaño no moleste a ningún vecino.

Una comunidad es como un pequeño país en el que todos deben entenderse y respetarse para que las cosas salgan adelante. Un pequeño gobierno en el que todos los propietarios en principio, deberían ser escuchados y respetados en sus decisiones.

Si estás pensando en colocar algún cartel en la fachada de tu comunidad, antes de nada entérate de quién es el administrador de la finca y dialoga con él para ver si puede mediar con los vecinos antes de la junta, de esta manera evitarás problemas futuros.

buzón comunidad

Los buzones son una parte fundamental de las comunidades de propietarios, por lo que, es importante saber quién es el responsable de los cambios que se puedan producir en ellos.

Actos vandálicos en los buzones

Una de las situaciones más comunes y que más preocupan al conjunto de propietarios son los actos vandálicos que se puedan producir en los buzones. 

Quién debe afrontar el coste de su reparación, qué hacer para amonestar a los responsables o cómo enfrentar esta situación son algunas de las preguntas que nos asaltan cuando pensamos en ello.

Cuando los buzones de la comunidad se ven deteriorados por actos vandálicos (rotura, desmarque de las puertas, golpes, etc) el proceso para solucionar el problema es hablar con el administrador de fincas y comunicarle la situación.

Acto seguido, el administrador generalmente acude a la policía a formalizar una denuncia para acto seguido, poder gestionar de forma directa con el corredor de la póliza del seguro de la comunidad su reparación o sustitución sin coste añadido.

¿Quién se encarga de los buzones si no hay administrador?

Este proceso es el habitual en empresas de administración de fincas que ofrecen servicios de calidad, puedes encontrar que, en tu comunidad o no haya administrador de fincas, o este no quiera hacer las gestiones oportunas. En este caso, el responsable de denunciar y ponerse en contacto con el seguro de la comunidad sería el presidente. 

Es importante saber también si la póliza de la seguridad incluye esta cobertura (es una cobertura básica) y debería estar incluída, de lo contrarío, sería interesante cambiar la póliza para un futuro.

Cambio en la cerradura del buzón

Otro de los casos más comunes en relación a los buzones, es la necesidad de cambio en la cerradura por pérdida de la llave o rotura del bombín. 

En este caso,el responsable del cambio es siempre el propietario del propio buzón ya que este supone un bien privativo y no uno común. Muchos administradores, ofrecen la posibilidad de enviar a un especialista para que la persona no tenga que encargarse de la gestión, pero la factura de los servicios de este profesional deberá ser abonada por el propietario. 

Muchos seguros ofrecen la posibilidad de tener un servicio de bricolaje, el cual, en este caso si podría cambiar la cerradura del buzón de cualquier propietario a nivel particular, siempre que éste comprara el bombín. 

¿Dónde comprar un bombín para mi buzón?

Este tipo de cerraduras se pueden encontrar en tiendas especializadas o en cualquier tienda de ferretería o bricolaje. Lo importante en este caso, es cerciorarse de que la cerradura que estamos adquiriendo es compatible con el hueco de la puerta del buzón.

¿Cambio de bombín o de buzón entero?

La diferencia de precio entre un bombín y un buzón entero no es muy grande (unos 10 euros aproximadamente) el problema viene a nivel estético.

Si el buzón que vas a instalar es idéntico a los de la comunidad no tendrás ningún problema, de lo contrario es necesario que avises a la comunidad para aprobar un cambio generalizado en junta con la intención de no romper la estética de la comunidad.

En el caso de casas unifamiliares, la decisión es propia y lógicamente no debe ser consultada. Solo debe ser consultada en caso de ser una urbanización de casas adosadas, en las que el cambio si supone un problema estético común. 

En cualquier caso, el cambio de los buzones no es un gran gasto para la comunidad y puede resultar una propuesta interesante para mantener la comunidad cuidada y con buena imagen.

Ley de propiedad horizontal: buzones

¿Qué dice la ley de propiedad horizontal acerca de los buzones?

La ley de propiedad horizontal no regula el carácter común o privativo de los buzones en ninguno de sus artículos. Aunque si determina que cualquier elemento que se encuentre dentro de la comunidad y sea utilizado por los propietarios se considera elemento común.

A grandes rasgos, la norma general en las comunidades es que los cambios que puedan afectar a la totalidad de los buzones sean responsabilidad directa de la comunidad y los que afecten a un buzón en particular los asuma el propietario de dicho buzón.

Es muy importante siempre respetar las formas de actuación establecidas en la comunidad, si existe algún tipo de reglamento para los buzones recogido en los estatutos, este prevalecerá por encima de todo.

Cambio de todos los buzones de la comunidad

Si finalmente tu comunidad decide cambiar los buzones, lo más recomendado es seguir el consejo o recomendación del administrador de fincas. 

Este tipo de empresas suele trabajar con infinidad de proveedores diferentes y puede ofrecer el mejor precio calidad/servicio.

Si finalmente, decidimos buscar por nuestra cuenta siempre será interesante recibir 2 o 3 presupuestos diferentes para poder comparar y finalmente decidir la opción más interesante en una junta de propietarios.

¿Por qué es importante cambiar el buzón?

El buzón es la puerta de llegada de toda nuestra correspondencia y es importante disponer de unos buzones seguros para evitar el robo de información confidencial.

Muchas veces olvidamos la importancia de mantener nuestros datos a salvo, pero es más que necesario cuidar de ellos ante posibles apropiaciones indebidas.

Por otra parte, también es probable que si estamos esperando algún material o aviso certificado importante podamos perder el aviso por la misma situación.

Cuándo debo cambiar el buzón

Si tu buzón se abre fácilmente, tiene la puerta desmarcada o crees que es fácil de forzar, no lo dudes, cámbialo un pequeño coste, puede suponer una enorme prevención de problemas en un futuro no muy lejano.

Antiguos propietarios

También es importante actualizar el nombre de las personas que viven y añadir más información que solamente el piso, para facilitar el trabajo a repartidores y carteros y evitar correspondencia de antiguos propietarios de la vivienda.

Además de suponer una molestia para nosotros, el antiguo propietario está dejando de recibir esas comunicaciones en su actual dirección. En este caso, además de actualizar los datos, es interesante comentar el caso con el administrador de fincas. 

 

El pasado 6 de marzo el consejo de ministros aprobó un decreto ley regulador del mercado del alquiler con el objetivo de mejorar estos.

La idea principal de estos cambios introducidos en la ley, es apoyar el alquiler entre jóvenes y regular los precios excesivos.

En qué consiste la nueva ley de arrendamientos

La nueva ley de arrendamientos aporta muchos cambios a la legislación actual, entre ellos la duración de los contratos o las garantías adicionales.

Los cambios introducidos en la ley afectan a distintos elementos a legislar como por ejemplo los contratos, los beneficios físcales que pueden obtener arrendatario y arrendador, y regulación de viviendas turísticas.

Otro punto interesante que también pretende tratar esta nueva adaptación de la ley es el tema de los desahucios, lo que supone una reforma de la ley de enjuiciamiento civil.

Cambios en la ley de arrendamientos que afectan al contrato

Prórrogas

Se amplía el plazo de prórroga obligatorio para los contratos de alquiler, pasando de los anteriores 3 años a 5 y el plazo de prórroga tácita de 1 año a 3 para personas físicas. Estos plazos son renovados de forma automática, cuando ninguna de las partes manifiesta el deseo expreso de finalizar el arrendamiento.

Subida de la renta anual

El aumento máximo de la subida de la renta anual estará ligada al IPC y no podrá ser mayor.

Garantías adicionales

En el caso de exigir garantías adicionales para la celebración del contrato, estas se limitarán a dos meses. Es decir, que como máximo se podrán solicitar 3 meses de adelanto (1 mes de fianza y 2 de garantías adicionales).

Fin de contrato

Una vez llegada la fecha del vencimiento del contrato, el arrendador deberá de pre-avisar al inquilino con un mínimo de 4 meses de antelación y, en el caso contrario si es el inquilino quien decide no renovar el acuerdo, deberá avisar con 2 meses de antelación.

Recuperación de la vivienda

Si el arrendador quisiera recuperar la vivienda para su uso habitual o de algún familiar, debería haberlo expresado de forma clara en el contrato de arrendamiento. Si no es así, no podrá hacerlo tendrá que esperar a los plazos legales para la no renovación.

Venta de la vivienda

En el caso de que la vivienda arrendada sea vendida, el comprador deberá respetar los plazos legales del alquiler y esperar a qué la vivienda pueda ser ocupada legalmente.

Gastos

Los gastos derivados de la gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán siempre por cuenta del arrendador.

Obras

El arrendador y el arrendatario podrán llegar a acuerdos sobre la realización de obras para la mejora de la propiedad sin la necesidad de realizar ningún nuevo contrato.

Aunque se ha propuesto la creación de un índice de precios que regule en alguna forma la fluctuación y abusos en los precios del arrendamiento, todavía no está totalmente claro si finalmente se podrán adoptar medidas de este tipo ya que, para modificar un derecho fundamental como la vivienda privada, sería necesaria una norma legislativa.

Cambios en la ley de arrendamientos que afectan a los beneficios fiscales

Impuesto de bienes inmuebles

Se aprueba una bonificación de hasta el 95% del IBI para aquellas personas que dispongan de una vivienda de protección oficial y decidan ponerla en alquiler, siempre que tengan el precio del mismo limitado por la comunidad autónoma competente.

Transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados

Se elimina completamente el pago de este impuesto en cualquier comunidad autónoma para la suscripción de contratos de arrendamiento de uso estable y permanente.

Desahucios

En el caso de los desahucios, a partir de ahora, el juez ordenante estará obligado a avisar a los servicios sociales para la protección de personas en situación de vulnerabilidad y la intervención en cualquier caso que garantice otras opciones de habitabilidad para la persona ocupante.

Ley de alquiler vacacional

Otro de los aspectos más controvertidos que regula esta nueva adaptación de la ley, es el alquiler vacacional. Asunto regulado en parte por las comunidades autónomas pero que, hasta el momento no tenía una normativa estatal.

Este tipo de arrendamientos suponía una de las realidades más conflictivas actualmente dentro de las comunidades de propietarios. El uso de viviendas particulares para alquileres turísticos muchas veces supone problemas porque este tipo de inquilino no respeta las normas de convivencia de la comunidad y hace un mal uso de los elementos comunes. 

Muchas comunidades autónomas (las mas turísticas) comenzaron a regularlo para proteger además de a los propietarios lindantes a la industria hotelera que movía gran parte de la economía de la zona.

Hasta la entrada en vigor de esta nueva ley, no existía ninguna normativa en relación a este tipo de actividad más allá de las quejas de los vecinos en la comunidad de propietarios, siendo único requisito para ejercer este tipo de arrendamiento la presentación de una declaración responsable y la inscripción en el organismo en competencia de turismo de la zona por parte del propietario.

Con la entrada en vigor de esta nueva ley, tres quintas partes de los propietarios podrán acordar en junta aumentar las cuotas de la comunidad del propietario que ejerce este alquiler hasta un 20%, además de que la ley establece periodos mínimos y máximos como medida disuasoria para la proliferación de este sistema de economía colaborativa que está mermando el sector servicios en muchas de las zonas en las que opera.

Aplicación de la nueva ley de arrendamiento

La nueva ley de arrendamiento se presume en vigor desde su publicación en el BOE el pasado marzo y debe ser reguladora a partir de ese momento en cualquiera de los aspectos que recoge.

El objeto principal de esta ley, es proteger a la parte más débil en cualquiera de los casos: al inquilino frente al arrendador, a los propietarios frente a los usuarios de las viviendas de alquiler vacacional, a los desahuciados.

Además de, garantizar unas condiciones más sociales de este tipo de actividad como la aplicación de unas normas en materia de garantías adicionales, futuro establecimiento de precios máximos en función de unos factores determinantes o la regulación de las causas de extinción.