Nueva ley de arrendamientos

Nueva ley de arrendamientos

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El pasado 6 de marzo el consejo de ministros aprobó un decreto ley regulador del mercado del alquiler con el objetivo de mejorar estos.

La idea principal de estos cambios introducidos en la ley, es apoyar el alquiler entre jóvenes y regular los precios excesivos.

En qué consiste la nueva ley de arrendamientos

La nueva ley de arrendamientos aporta muchos cambios a la legislación actual, entre ellos la duración de los contratos o las garantías adicionales.

Los cambios introducidos en la ley afectan a distintos elementos a legislar como por ejemplo los contratos, los beneficios físcales que pueden obtener arrendatario y arrendador, y regulación de viviendas turísticas.

Otro punto interesante que también pretende tratar esta nueva adaptación de la ley es el tema de los desahucios, lo que supone una reforma de la ley de enjuiciamiento civil.

Cambios en la ley de arrendamientos que afectan al contrato

Prórrogas

Se amplía el plazo de prórroga obligatorio para los contratos de alquiler, pasando de los anteriores 3 años a 5 y el plazo de prórroga tácita de 1 año a 3 para personas físicas. Estos plazos son renovados de forma automática, cuando ninguna de las partes manifiesta el deseo expreso de finalizar el arrendamiento.

Subida de la renta anual

El aumento máximo de la subida de la renta anual estará ligada al IPC y no podrá ser mayor.

Garantías adicionales

En el caso de exigir garantías adicionales para la celebración del contrato, estas se limitarán a dos meses. Es decir, que como máximo se podrán solicitar 3 meses de adelanto (1 mes de fianza y 2 de garantías adicionales).

Fin de contrato

Una vez llegada la fecha del vencimiento del contrato, el arrendador deberá de pre-avisar al inquilino con un mínimo de 4 meses de antelación y, en el caso contrario si es el inquilino quien decide no renovar el acuerdo, deberá avisar con 2 meses de antelación.

Recuperación de la vivienda

Si el arrendador quisiera recuperar la vivienda para su uso habitual o de algún familiar, debería haberlo expresado de forma clara en el contrato de arrendamiento. Si no es así, no podrá hacerlo tendrá que esperar a los plazos legales para la no renovación.

Venta de la vivienda

En el caso de que la vivienda arrendada sea vendida, el comprador deberá respetar los plazos legales del alquiler y esperar a qué la vivienda pueda ser ocupada legalmente.

Gastos

Los gastos derivados de la gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán siempre por cuenta del arrendador.

Obras

El arrendador y el arrendatario podrán llegar a acuerdos sobre la realización de obras para la mejora de la propiedad sin la necesidad de realizar ningún nuevo contrato.

Aunque se ha propuesto la creación de un índice de precios que regule en alguna forma la fluctuación y abusos en los precios del arrendamiento, todavía no está totalmente claro si finalmente se podrán adoptar medidas de este tipo ya que, para modificar un derecho fundamental como la vivienda privada, sería necesaria una norma legislativa.

Cambios en la ley de arrendamientos que afectan a los beneficios fiscales

Impuesto de bienes inmuebles

Se aprueba una bonificación de hasta el 95% del IBI para aquellas personas que dispongan de una vivienda de protección oficial y decidan ponerla en alquiler, siempre que tengan el precio del mismo limitado por la comunidad autónoma competente.

Transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados

Se elimina completamente el pago de este impuesto en cualquier comunidad autónoma para la suscripción de contratos de arrendamiento de uso estable y permanente.

Desahucios

En el caso de los desahucios, a partir de ahora, el juez ordenante estará obligado a avisar a los servicios sociales para la protección de personas en situación de vulnerabilidad y la intervención en cualquier caso que garantice otras opciones de habitabilidad para la persona ocupante.

Ley de alquiler vacacional

Otro de los aspectos más controvertidos que regula esta nueva adaptación de la ley, es el alquiler vacacional. Asunto regulado en parte por las comunidades autónomas pero que, hasta el momento no tenía una normativa estatal.

Este tipo de arrendamientos suponía una de las realidades más conflictivas actualmente dentro de las comunidades de propietarios. El uso de viviendas particulares para alquileres turísticos muchas veces supone problemas porque este tipo de inquilino no respeta las normas de convivencia de la comunidad y hace un mal uso de los elementos comunes. 

Muchas comunidades autónomas (las mas turísticas) comenzaron a regularlo para proteger además de a los propietarios lindantes a la industria hotelera que movía gran parte de la economía de la zona.

Hasta la entrada en vigor de esta nueva ley, no existía ninguna normativa en relación a este tipo de actividad más allá de las quejas de los vecinos en la comunidad de propietarios, siendo único requisito para ejercer este tipo de arrendamiento la presentación de una declaración responsable y la inscripción en el organismo en competencia de turismo de la zona por parte del propietario.

Con la entrada en vigor de esta nueva ley, tres quintas partes de los propietarios podrán acordar en junta aumentar las cuotas de la comunidad del propietario que ejerce este alquiler hasta un 20%, además de que la ley establece periodos mínimos y máximos como medida disuasoria para la proliferación de este sistema de economía colaborativa que está mermando el sector servicios en muchas de las zonas en las que opera.

Aplicación de la nueva ley de arrendamiento

La nueva ley de arrendamiento se presume en vigor desde su publicación en el BOE el pasado marzo y debe ser reguladora a partir de ese momento en cualquiera de los aspectos que recoge.

El objeto principal de esta ley, es proteger a la parte más débil en cualquiera de los casos: al inquilino frente al arrendador, a los propietarios frente a los usuarios de las viviendas de alquiler vacacional, a los desahuciados.

Además de, garantizar unas condiciones más sociales de este tipo de actividad como la aplicación de unas normas en materia de garantías adicionales, futuro establecimiento de precios máximos en función de unos factores determinantes o la regulación de las causas de extinción.

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