Derramas en la comunidad: ¿Qué pasa si un vecino no paga?

Derramas en la comunidad: ¿Qué pasa si un vecino no paga?

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Las derramas de la comunidad pueden ser un problema de convivencia en muchas ocasiones, imposibilidades de pago, vecinos que no están de acuerdo, y muchas otras situaciones problemáticas. 

La comunidad de propietarios es la unión de las personas que viven en un mismo edificio y poseen una propiedad en él, la ley de propiedad horizontal reconoce a esta como una entidad jurídica y física simultánea, actuando en algunas ocasiones como el primer caso (a través de la figura del presidente) y en muchas otras como el segundo.

En ningún caso la comunidad de propietarios tendrá responsabilidad limitada como la podría tener una empresa, si no que, la responsabilidad frente a los pagos, recae sobre cada uno de los miembros que la componen de igual forma que los derechos por ingresos. De esta forma, los vecinos están obligados a afrontar los gastos y a aceptar de forma personal frente a deudas o ingresos.

Derechos del propietario

Ser propietario significa mucho más que la simple propiedad de un piso, constituye una serie de derechos y deberes relativos a la pertenencia de una comunidad de vecinos:

Juntas

El propietario podrá asistir a las juntas, realizar propuestas en ellas y votar siempre que esté al corriente de pago.

Información.

El propietario tiene el derecho a estar informado sobre el estado contable y del general funcionamiento de la comunidad.

Participación

El propietario podrá ser partícipe de cualquier decisión de la comunidad.

Obras

Podrá realizar obras en su casa siempre que cumpla con la normativa exigible.

Presidencia

Podrá ser elegido y elegir al presidente de la comunidad,  en junta de propietarios.

Deberes del propietario

Respeto

El propietario estará obligado a respetar las instalaciones de la comunidad, y permitir que se hagan obras en su vivienda si así lo necesitara la comunidad para su buen mantenimiento. 

Información

Deberá comunicar su domicilio a efectos de información al presidente o secretario

Gastos

Tienen la total obligación de participar en los gastos comunes para el mantenimiento del edificio.

La obligación más relevante del propietario, es por tanto, participar en las denominadas derramas.

Casos en los que se plantean derramas en la comunidad de propietarios

El propietario debe realizar distintos tipos de aportaciones económicas a la comunidad, por una parte, los gastos ordinarios y por otra parte, los extraordinarios, también conocidos como derramas.

Gastos ordinarios

Los gastos ordinarios son gastos inherentes al edificio por su uso y disfrute, como por ejemplo los gastos de suministros de luz, agua, etc o los de mantenimiento de las instalaciones. Estos gastos están incluidos en las cuotas comunitarias y deben ser atendidos de forma obligatoria por todos los propietarios en el periodo que se haya dispuesto para ello. 

Gastos extraordinarios o derramas

Los gastos ordinarios son todos aquellos gastos que son generados por alguna situación puntual y que beben ser abonados de forma complementaria a los gastos fijos. Generalmente se llaman derramas y suelen corresponder a:

Rehabilitaciones

Rehabilitaciones que deben llevarse a cabo para mantener el buen estado del edificio o alrededores.

Gastos judiciales

Derivados de reclamaciones a vecinos por incumplimiento de sus obligaciones (como por ejemplo gastos judiciales por reclamación de deuda).

Indemnizaciónes

Soporte de pagos de indemnizaciones a propietarios como consecuencia de algún perjuicio ocasionado con culpa de la comunidad.

¿Quién debe pagar una derrama?

La derrama es una obligación inherente al hecho de ser propietario, y debe de ser atendida por todos y cada uno de los propietarios de la finca, sin excepción alguna por causas económicas o familiares. El hecho de no atender una derrama supondrá un perjuicio a la comunidad.

La comunidad  de propietarios es quien se encargará de comunicar la derrama a los propietarios y reclamar su pago en el tiempo acordado. En primera instancia, este pago es de buena fe y soportado de forma solidaria entre los vecinos. 

Impago de derramas

Si tras la adscripción del gasto en junta y la comunicación del mismo a los propietarios asistentes o no a la junta, esta cantidad no es satisfecha por alguno de los obligados (propietarios) la comunidad tendrá que proceder a realizar el proceso de reclamación.

En primer lugar, tendrá que exigir su pago de forma extrajudicial a quien corresponda, dando facilidades de tiempo si es necesario a fin de evitar la vía judicial por todos los medios, pero sin aceptar otro pago que el dispuesto en junta.

Si tras este primer contacto amistoso el deudor sigue sin atender la deuda, los propietarios deberán reunirse de nuevo y certificar el impago a través del acta de una nueva junta de vecinos celebrada o no a tal efecto como objetivo principal.

Este reconocimiento de la deuda de un propietario por parte de la comunidad, es el primer paso para la reclamación judicial, la cual seguirá con una denuncia en el organismo local competente de los juzgados en función de la localidad donde se encuentre la finca y podrá terminar con la celebración de un juicio monitorio y la existencia de una sentencia en firme de pago. 

Prevención y responsabilidad ante las derramas

Existen casos de insolvencia, en los que es difícil por las características del deudor, cobrar la deuda de forma rápida y eficaz. Pero, en la mayoría de los casos a través de la gestión de un profesional, no suele haber problema y se termina consiguiendo satisfacer la deuda.

Es muy importante tomar conciencia de la importancia que puede tener la atención de las deudas de una comunidad, ya que, en muchas comunidades las deudas son tan elevadas que se hace muy difícil mantener el buen estado del edificio, e incluso poder disfrutar de las instalaciones comunitarias. 

Por lo tanto, siempre hay que tener muy claras las obligaciones y gravámenes que suponen la compra de un piso, estudiar a largo plazo si se podrá mantener estas y tomar una decisión conforme a una previsión económica y nunca de forma rápida o poco meditada.

Muchas comunidades de vecinos tienen serios problemas incluso de seguridad por propietarios que de forma poco responsable han decidido comprar una vivienda sin prever este tipo de gastos u obligaciones derivadas de la compra de una vivienda.

12 comentarios en “Derramas en la comunidad: ¿Qué pasa si un vecino no paga?”

    • Hola José Hortensi, muy buena pregunta.
      Las deudas con la comunidad, son como cualquier otra deuda. En primer lugar, la persona que no puede pagar podría llegar a un acuerdo con la comunidad para pagar esta deuda en relación a la medida de sus posibilidades (es decir, que se acuerde una pequeña cuota al mes para que pueda pagar). Si esto no fuera posible, se continuaría con la vía judicial y se embargarían sumas de dinero o bienes.

      Gracias por su comentario.

  1. En mi comunidad de vecinos hay una derrama grande de la cual sólo dos de los 27 vecinos queremos pagar, ya que es obligatorio, el resto de vecinos ni se presentan a las reuniones y se niegan a pagar. Tenemos juicio en un mes y entiendo que se nos obligará a reparar. Mi pregunta es: sí solo pagamos dos no bastará ni para comenzar las obras y en ese caso qué pasará con nuestro dinero? Los vecinos son muchos mayores con ingresos muy bajos y sus viviendas son la vivienda habitual y única. Pueden embargarles la vivienda para pagar la deuda? Pueden obligar a los vecinos con mejores nóminas a pagar toda la cantidad? Gracias

    • Buenos días Javier, en este caso no se podría embargar la vivienda a estas personas que no pagan, ni tan poco obligar a pagar la totalidad a quienes tienen mejores recursos. Esta situación, es bastante compleja. Si se demanda a la comunidad por la deuda generada, habrá un juicio monitorio y podrá embargarse la cuenta de la comunidad de tal forma, que conforme entre dinero a esta, este se utilice para saldar la deuda. En este caso, y como consejo profesional lo mejor que podéis hacer es intentar llegar a un acuerdo con estos vecinos que no quieren pagar ofreciendo facilidades de pago (fraccionar la derrama lo máximo posible para que puedan atenderla) de lo contrario, simplemente quedará la reparación sin hacer ya que por lo que me cuenta no es una negativa a pagar por decisión si no por falta de medios.
      Muchas gracias por su comentario, cualquier duda que tenga, puede contactarnos en info@aresi.es

  2. Muchas gracias por su atención; y extiendo mi pregunta. Una vez paguemos los dos vecinos que estamos dispuestos a hacerlo, cuándo se considera que no se hará la obra? En ese momento podremos recuperar nuestro dinero? En vez de metálico, podría pagar de otra forma para garantizarme que la comunidad no se quede con mi dinero? Algo así como un pagaré bancario y que sea el banco quien me retenga el dinero. Gracias

    • Buenos días de nuevo Javier, en este caso entiendo su preocupación si tiene por seguro que no se va a poder realizar la obra porque no van a pagar. Lo único que puede hacer es o bien, no pagar usted tampoco o lo que le nosotros le recomendaríamos que es firmar un acuerdo con la comunidad de que en caso de no realizarse las obras por falta de pago, los vecinos al corriente de este recuperan su aportación. El pago debe hacerse siempre en efectivo o por transferencia no se puede hacer por cheque bancario. Muchas gracias por su comentario, cualquier duda estamos en info@aresi.es o en el 910585585

  3. Qué ocurre si hay aprobado un presupuesto en junta vecinal para realizar de unas obras por unanimidad. Y en vez de realizarse ese presupuesto aprobado, el presidente lleva a cabo otro distinto no aprobado en junta, con perjuicio para algunos vecinos y estos se niegan a pagar la derrama mientras no se realice una reunión extraordinaria y se apruebe el nuevo presupuesto?

    • Buenos días Laura, si el presupuesto en el que se ha apoyado el presidente no es el que habéis aprobado en junta. Ningún propietario tiene obligación legal de pagar la derrama. No obstante, os recomendamos llegar a un acuerdo en junta y ver como se puede solucionar la situación. Teniendo en cuenta siempre que un presidente no puede tomar estas decisiones por sí mismo. Si tienes cualquier duda, puedes consultarnos gratis en el 910585585 estamos 24 horas.

  4. El vecino de abajo, se niega a pagar los gastos de reparación del tejado que ascienden a 12000 euros mas IVA.
    No estamos constituidos como comunidad. Pero compartimos edificio y son comunes fachadas y cubiertas.

    • Buenos días Alfred en primer lugar muchas gracias por ponerse en contacto con nosotros. En este caso, si tendría obligación de atender la deuda. El artículo 396 del Código Civil (en el que se fundamenta la Ley de Propiedad Horizontal) establece que aunque los distintos propietarios se establezcan en régimen de comunidad particular comparten la obligación de atender los gastos derivados de los elementos comunes por naturaleza de uso y disfrute de todos ellos, entre los que se encuentra la fachada del edificio. Siendo posible en caso de que este propietario no atienda la deuda, realizar un acuerdo en junta para reclamar las cantidades adeudadas pudiendo acudir a la vía judicial si la situación se alarga en el tiempo. No obstante, nuestra recomendación siempre es el diálogo, hablar con este propietario y establecer un plan de pagos en caso de que su situación económica no le permita atender la deuda, es importante que le comuniquéis que en un proceso judicial además se le imputarán las costas de reclamación judicial y que finalmente, acabará pagando una cantidad mayor pues la ley le obliga a ello.

    • Buenos días, en este caso si el seguro tiene una cláusula de de defensa jurídica y responsabilidad civil, en primera instancia si debería hacerse cargo. No obstante compete a la aseguradora estudiar las condiciones particulares del caso y dictaminar su obligación al respecto. Lo mejor que puede hacer, es ponerse en contacto con ellos que son quienes podrán darle una información más detallada del asunto. Muchas gracias por escribirnos.

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