Las comunidades de propietarios necesitan de una gestión responsable y un cuidado regular para funcionar correctamente.

Generalmente, esta gestión es responsabilidad del administrador de fincas. Pero, en los casos en los que este no exista, ¿Puede un presidente cobrar?

El trabajo de un presidente de la comunidad sin ayuda de un administrador de fincas profesional puede llegar a ser muy muy duro y generalmente nadie quiere o puede ocuparse de estos quehaceres. Sin embargo, en el caso de que exista en nuestra comunidad una persona cualificada para el desempeño de estas funciones y disponga de tiempo para llevarlas a cabo, ¿Puede cobrar por ello?

El presidente de la comunidad

El presidente de una comunidad es la cara visible de la misma de cara a la ley y los organismos públicos, es quien la representa legalmente en cualquier ámbito y tiene capacidades para celebrar contratos tanto de trabajo como de prestación de servicios.

Además de esto, también es quien tiene que firmar la documentación necesaria frente a los organismos públicos, convocar las juntas de vecinos y hacer cumplir los acuerdos que se han recogido en las actas. 

Un sueldo para el presidente

Ser presidente de la comunidad no representa un trabajo remunerado, es más bien una obligación legal que tienen todos los propietarios por el hecho de serlo.

¿Se puede pagar si se llega a un acuerdo entre los propietarios?

La realidad es que si, no hay ningún impedimento legal en acordar el pago de una cantidad al presidente en concepto de representación o como bonificación por el tiempo prestado al cargo.

Este acuerdo deberá tomarse siempre por mayoría simple,  y no podrá suponer un conflicto de intereses. De igual manera, el presidente deberá declarar estos ingresos a haciendo como rendimientos del trabajo en su declaración.

Otros roles que podemos encontrar en la comunidad

En la comunidad no solo podemos encontrar el rol de presidente, existen otros muchos roles que con responsabilidades y un gran papel decisorio en la gestión de la comunidad:

Vicepresidente: La función principal de un vicepresidente consiste en sustituir al presidente en caso de que este, no pueda ejercer sus funciones.

El vicepresidente debe estar disponible y asumir el cargo en caso de ser necesario. Este puesto no es obligatorio pero si muy recomendable.

Secretario: Es quien prepara las convocatorias de las juntas, las envía y realiza el acta correspondiente.

Si existieran propietarios que no pudieran asistir a la junta, será también el secretario el encargado de recoger sus votos y ejercerlos en su nombre.

Administrador de fincas: El administrador de fincas  vela por el buen funcionamiento de la comunidad, englobando los papeles de secretario y asistente del presidente.

Es una figura muy polifacética y en función de su ética y buen hacer profesional ofrecerá unos servicios u otros, generalmente los más comunes son:

Revisar el estado de la comunidad, sus instalaciones y servicios.

Convocar, preparar y presidir las juntas de propietarios.

Gestionar las incidencias y reparaciones que sean necesarios para mejorar la economía común.

Actuar como secretario y custodiar los documentos de la comunidad.

Vocal: En algunas comunidades grandes con zonas comunes extensas, existe la figura del local que es un especialista encargado de la gestión de un área muy concreta como por ejemplo el ascensor o la piscina.

Derechos y deberes del propietario

Una comunidad de propietarios, esta formada por el conjunto de propietarios que conforma el edificio. El hecho de ser propietario, lleva consigo unos derechos u obligaciones concretos:

Derechos del propietario

El propietario de una vivienda, local o garaje tiene derecho a:

Asistir a las juntas, realizar propuestas en ellas y votar si está al corriente de pago.

Estar informado del estado contable y del funcionamiento de la comunidad.

-Ser partícipe de la elaboración o modificación de los estatutos o normas comunitarias.

-Realizar obras en su propiedad siempre que no afecten a la seguridad del edificio.

-Elegir y ser elegido como presidente de la comunidad.

-Ser copropietario de los elementos comunes del edificio.

Deberes del propietario

El propietario de una vivienda, local o garaje tiene obligación de:

Respetar las instalaciones de la comunidad.

-Mantener su casa en buen estado para no perjudicar a la comunidad.

Contribuir a los gastos comunes con una participación fija o cuota y a los extraordinarios si los hubiera.

Permitir arreglos en su vivienda que puedan mejorar otros pisos o a la comunidad.

Informar al secretario o administrador de su dirección a efecto de notificaciones.

¿Qué es exactamente una comunidad de propietarios?

Estamos acostumbrados a hablar de comunidad de propietarios como un todo global del conjunto de vecinos, pero, ¿realmente sabemos qué es una comunidad de propietarios?

La comunidad de propietarios es la unión de los propietarios que viven en un mismo edificio, pero la ley de propiedad horizontal no la reconoce en sí misma como una personalidad jurídica, si no más bien como un híbrido entre una personalidad física y jurídica. 

En este caso, la comunidad por si misma no puede actuar como una personalidad jurídica, sin embargo a través de la figura del presidente (que es quien la representa) si puede celebrar contratos de trabajo, suscribir pólizas de responsabilidad civil etc. Es por esto que hablamos de figura híbrida, porque en algunos aspectos si tiene las características de una personalidad jurídica pero en otros no.

En ninguno de los casos, la comunidad tendrá responsabilidad limitada como la podría tener una empresa, si no que, la responsabilidad frente a pagos recae sobre cada uno de los miembros que la componen de igual forma que los derechos por ingresos.

Por ejemplo, en el caso de recibir una subvención, cada uno de los comuneros tendrá la obligación de declarar la parte proporcional de esta en la declaración de hacienda correspondiente al ejercicio en el que la recibió.

Un buen clima en la comunidad

Independientemente de los roles que puedan existir en la comunidad y de los derechos y obligaciones de cada uno de los propietarios lo más importante en una comunidad de propietarios es mantener un buen clima entre los vecinos. 

Asistir a las juntas, respetar las opiniones de los demás y ser proactivo en la gestión de la comunidad es imprescindible para que todo funcione.

Nuestra comunidad necesita muchos cuidados diarios, por esto mismo, muchas comunidades optan por dejar estas gestiones en manos de profesionales del sector.

La figura más común es la del administrador de fincas. El administrador de fincas, es un profesional generalmente colegiado que se encarga de toda la gestión integral de la comunidad, prestando un servicio a la carta en función de las necesidades de la comunidad.

Actualmente, estamos acostumbrados cada vez más a realizar gestiones online y a las empresas que apuestan por este tipo de canal, cada vez más automatizado e independiente en su uso. Pero, ¿Es este canal aplicable a la administración de fincas?

Funciones de un buen administrador de fincas

Antes de plantear la cuestión de si se puede prestar este servicio online, vamos a ver cuáles son los comportamientos que caracterizan o distinguen a un buen administrador de fincas:

1.- Un equipo de profesionales a tu disposición: Estamos acostumbrados a personalizar la figura del administrador de fincas. Un buen administrador de fincas es aquel que vale para todo desde una duda legal, hasta un informe de rendimiento o un estudio de costes. Siempre es interesante tener un administrado que disponga de un gran equipo de profesionales como soporte, ya que, de esta manera todo será más rápido y sencillo.

2.- Análisis económico y de gastos: Otro de los puntos fuertes que debe de tener un buen administrador de fincas es el de ser un buen gestor económico. Un administrador eficiente, realizará análisis de costes periódicos y auditorías de ahorro con el fin de hacer que la comunidad pague el menor importe posible en revisiones y mantenimientos así como, en reparaciones y obras.

3.-  Subvenciones: Existen subvenciones del estado para temas de actualidad en la comunidad como puede ser la instalación de un ascensor, o la implantación del dividendo digital. Un buen administrador, debe estar al tanto de todas estas novedades y ofrecer soluciones para aprovechar todas las ayudas posibles.

4.- Visitas periódicas: Las visitas a la comunidad son un punto indispensable para conocer cuál es el estado de la misma y trabajar para que todo funcione correctamente, un buen administrador de fincas, visitará periódicamente la comunidad para cerciorarse de que todo está bajo control y no dejará todo para la junta ordinaria anual.

Otros puntos de interés en la gestión de la comunidad

Además de las características anteriormente descritas, existe algunos puntos importantes a tener en cuenta en cualquier comunidad para que no hayan problemas futuros:

1.- Colegiación: Tener un administrador colegiado, garantiza además de la inscripción del seguro de responsabilidad civil oportuno para ejercer, el respaldo del colegio ne las funciones.

2.- Seguimiento de la morosidad: Una de las mayores lacras de casi todas las comunidades, son los vecinos morosos. Un buen administrador debe llevar un seguimiento estricto de la morosidad y emprender los procesos que sean necesarios para garantizar su reducción y desaparación.

3.- Contabilidad transparente: La contabilidad es un punto muy importante que, muchas veces es descuidado por otras tareas. Tener unas cuentas claras y con cada cargo en la cuenta que corresponde, ayuda a ver de un vistazo la situación económica de la comunidad y poder tomar decisiones acertadas en un menor tiempo.

Un administrador de fincas ¿Online?

Las funciones de un administración de fincas son muy diversas: desde realizar una junta, a mediar con los vecinos en conflictos de escalera pasando por la petición de una subvención a las administraciones públicas.

Estamos acostumbrados a poco a poco ir digitalizando todos los aspectos de nuestra vida diaria, incluídos los servicios que recibimos.

Pero, ¿Se puede tener un administrador de fincas online?

Actualmente muchas administraciones de fincas, ofrecen servicios de apoyo que permiten telematizar parte de la gestión de la comunidad: Portales online de volcado de la documentación, apps móviles para contactar con la administración y canales de contacto online o 24 horas para que no tengas que esperar un cita con tu administrador para resolver un problema.

Sin embargo, la administración de una comunidad es uno de los servicios que más puede resistirse a la total digitalización su naturaleza: es necesario visitar la comunidad en persona, se deben realizar juntas ordinarias y extraordinarias…etc.

Existen muchas administraciones de fincas, que para poder «automatizar» el proceso lo máximo posible están utilizando la estructura del back-end para agilizar las gestiones diarias y la atención al público teniendo dentro de la propia administración departamentos especializados de servicios complementarios a la administración de fincas como seguros, morosidad, proveedores estratégicos o incluso gestión inmobiliaria o de alquiler.

Canales de contacto online para una mejor gestión de la comunidad

Otro punto que puede resultar interesante a valorar si estamos pensando en contratar uno u otro administrador de fincas, puede ser también las vías de contacto. Las incidencias o averías no siguen un horario laboral, por lo tanto es muy importante tener un canal de atención a ser posible las 24 horas.

Para solucionar este problema muchas empresas facilitan un número de teléfono especializado de atención al cliente que puede ser 24 horas o en horario ampliado, totalmente gratuíto o con cobro de la llamada. Lo más interesante como es lógico, sería tener una línea de atención 24 horas que sea totalmente gratis para tener la seguridad de estar cubiertos en cualquier momento.

Además de estos números de atención al cliente en horarios especializados, también podemos dirigirnos a nuestra administración de fincas a través de las redes sociales. ¿No solemos hacer eso con nuestros amigos y familiares? Hoy en día cualquier negocio que se precie necesita una comunicación bilateral con sus públicos, pudiendo de esta manera además de tener cercanía e inmediatez tener una retroalimentación inmediata.

Los canales más comunes donde poder encontrar a cualquier empresa cada día en función de las necesidades que tengamos son: Facebook, Instagram y Linkedin siendo en algunos casos, Youtube una herramienta también útil para visualizar vídeos explicativos o cursos especializados.

Una comunidad ejemplar

El objetivo de cualquier administración de fincas es hacer de nuestra comunidad un buen lugar para vivir, como propietarios, tenemos que tener en cuenta que, un administrador de fincas está para quitarnos los problemas de encima pero nuestro deber como propietarios es preservar un buen clima de convivencia en la comunidad y apoyar cualquier decisión democrática tomada en junta por unanimidad.

Poner ascensor en la comunidad o una vivienda unifamiliar puede suponer una gran inversión en el precio de la vivienda. Pero, ¿Cuánto puede valer más o menos? A continuación te contamos todo lo que necesitas saber al respecto.

Instalación de un ascensor en mi comunidad

La instalación de un ascensor es una de las obras más populares cuando se trata de comunidades de propietarios. Los motivos por los que instalar un ascensor pueden ser varios: personas con movilidad reducida, mejorar la accesibilidad a las viviendas o simplemente como una inversión que aumentará el valor de las mismas en el futuro.

A nivel general, suele ser una obra bastante elevada puesto que, muchas veces el problema es el hueco en el que colocar la máquina (muchas comunidades no disponen de espacio suficiente) y no tanto el coste de la maquinaria o la mano de obra.

¿Dónde colocar el ascensor?

Para colocar un ascensor en un edificio tenemos varias opciones:

Hueco de la escalera.-

El hueco de la escalera es la opción más sencilla y económica para la instalación de un ascensor, incluso si hay que recortar un poco las escaleras para dar espacio al ascensor, es una de las soluciones que más flexibilidad permiten a la hora de realizar la obra. Para saber si cabe un ascensor o no en el hueco de la escalera, tenemos que tener en cuenta que las medidas mínimas son 1 metro de ancho por 1,25 metros de fondo. 

Patio de luces.-

Otra de las opciones, consiste directamente en construir el hueco del ascensor ocupando parte del patio luces. En este caso, es necesario tapar las ventanas que den al patio y construir los accesos oportunas para colocar las puertas del ascensor. Suele ocurrir, que por la naturaleza o forma del edificio la puerta principal del ascensor quede en una entreplanta y haya que colocar algunas escaleras para acceder a él, con lo que no resolvería en su totalidad los problemas de accesibilidad.

En el exterior del edificio.- 

Si no tenemos opción de construirlo en el hueco de las escaleras, y tampoco disponemos de patios de luces o incluso teniendo este tipo de patio, es inviable su construcción, otra de las opciones es construirlo en algún hueco de la fachada. En este caso, lo único que tenemos que tener en cuenta, es que bajo ningún concepto esta construcción vulnere la ley 8/2013 de rehabilitaciones urbanas. 

Preguntas frecuentes sobre la instalación de un ascensor en la comunidad

Si has decidido instalar un ascensor o al menos proponerlo en tu comunidad, estas son algunas de las preguntas más frecuentes que pueden venirte a la cabeza:

1.-¿Cómo es el proceso de instalación de un ascensor?

Lo primero que necesitamos para plantear en firme la instalación de un ascensor, como es lógico, es la aprobación de los vecinos. En este caso deberemos tener mayoría de votos y coeficientes para sacar la propuesta adelante. Para conseguir la aprobación, siempre es interesante contar con tres presupuestos diferentes para poder aprobar el gasto más ajustado o que más se adapte a nuestra idea de reforma.

Una vez aprobada la derrama, todos los vecinos deberán abonar las cuotas correspondientes a la misma independientemente de si se han opuesto o no a la medida. Independientemente de la altura del piso, todos están obligados por ley a satisfacer las cuotas pertinentes.

2.- ¿Si soy propietario de un bajo o un local también tengo que pagar la derrama?

Por norma general y en ausencia de cláusulas específicas de exoneración de obligaciones de pago y mantenimiento, todos los propietarios deben abonar las costas de la derrama para la implantación de un ascensor si la medida ha sido aprobada por mayoría ya que supone una mejora del edificio y un beneficio común.

3.-¿Puede un solo propietario obligar al resto a instalar un ascensor?

La instalación de un ascensor en la comunidad puede llegar a tener carácter obligatorio siempre y cuando lo solicite un vecino que cumpla con alguno de los siguientes requisitos:

  • Ser propietario de alguna vivienda dentro de la comunidad y tener una discapacidad que necesite de un entorno accesible para llevar una vida normal o ser mayor de 70 años.
  • Que en su vivienda, vivan personas de más de 70 años o con una discapacidad.
  • Que los gastos de instalación sean inferiores a un año de comunidad.

3.- ¿Cada cuánto deben hacerse las revisiones y mantenimientos de los ascensores?

Los plazos de revisión varían en función del edificio y del tipo de ascensor que hayamos instalado, siendo estos los siguientes:

  • Ascensores de edificios industriales: revisión cada 2 años.
  • Ascensores en lugares públicos: revisión cada 2 años.
  • Ascensores en edificios que tienen más de 4 alturas: revisión cada 4 años.
  • Ascensores en viviendas unifamiliares: revisión 3 veces al año.
  • Demás ascensores: revisión cada 6 años.

Precios de instalación de los ascensores

El precio de colocación de un ascensor puede variar mucho en función de las características del edificio, de dónde lo coloquemos, de cómo sean los materiales que utilizamos o los acabados que buscamos. Tanto es así, que los precios pueden rondar desde los 12.000€ hasta más de 120.000€

Lo que si es importante tener en cuenta para ajustar el presupuesto lo máximo posible es buscar la zona que menos trabajo suponga para la instalación, además de los materiales más sencillos y que más se adapten a nuestras necesidades y por supuesto, las ayudas que podemos solicitar.

Ayudas para la instalación de un ascensor en la comunidad

Actualmente existen algunas ayudas y subvenciones incluidas en el plan estatal de vivienda 2018-2021 que se pueden solicitar siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

  • Que el edificio sea anterior a 1981.
  • Que el 70% de su superficie esté construida sobre plano y tenga uso residencial. 
  • Que al menos el 70% de las viviendas se destinen al uso de sus propietarios o arrendatarios.

Estas ayudas, nunca podrán superar el 35% del coste si se trata de una rehabilitación o el 50% del mismo si la finalidad de la obra es la mejora de la accesibilidad del edificio. 

También pueden recibir este tipo de subvenciones otros sistemas de elevación como pueden ser por ejemplo las sillas salvaescaleras, rampas, etc.

 

Vender tu casa puede ser un proceso largo y tedioso sobretodo si no tienes experiencia o conocimientos al respecto. Existen algunos consejos que sin embargo, pueden hacer el proceso más rápido y sencillo. Te contamos todo lo que necesitas saber al respecto.

Consejos para vender tu casa

Actualmente, existe mucha oferta de casas en venta y hacer que nuestro piso reclame la atención de posibles compradores puede resultar algo más difícil, es por esto que tenemos que ser astutos y tener claros algunos trucos, que pueden acelerar el proceso de venta significativamente:

Certificado de eficiencia energética.-

Un error muy común que comenten la mayoría de personas que quieren vender una casa es dejar el certificado de eficiencia energética para el final. Esto puede parecer una tontería pero la realidad es que, es un valor añadido muy importante que puede decantar a una persona a decidirse por un piso en concreto u otro. Nunca debes subestimar este certificado, pues puede ser un gran aliado en la venta de tu casa.

Un vendedor profesional.-

Actualmente resulta muy complicado vender una casa de particular a particular, las empresas inmobiliarias ofrecen a los posibles compradores múltiples opciones y canales de contacto. Por lo tanto, lo mejor es acudir a un vendedor profesional que nos ofrezca la garantía de mover nuestro piso en las mejores plataformas online y offline y en su propio establecimiento. Además siempre es interesante, dejarnos aconsejar pues este tipo de vendedores están al tanto de cómo se comporta actualmente el mercado inmobiliario y son quiénes más pueden guiarnos en este proceso.

Si quieres una garantía adicional de trabajo, puedes solicitar al vendedor que firme «hojas de visita» con los posibles compradores, de esta manera tendrás un justificante de las veces que enseña el piso y podrás realizar un seguimiento del número de visitas realizadas.

Un precio justo.-

El error más común que podemos cometer a la hora de vender una casa, es valorarla por encima de su precio. Muchas veces, el valor sentimental puede jugar en nuestra contra y hacernos creer que nuestra casa vale más de lo que dicta el mercado.

Para hacernos una idea de lo que puede valer nuestro piso, existen muchas plataformas y profesionales que realizan tasaciones gratis que nos pueden servir de guía. Otra opción es comparar nuestra casa con anuncios de pisos en venta por la misma zona y con las mismas características lo cual nos dará una visión global de lo que están solicitando otros vendedores.

Una casa ordenada y limpia.-

Aunque algunos de los aspectos más importantes de la casa, sean su precio, localización, metros cuadrados etc si nuestra casa está limpia y cuidada en el momento de la visita el comprador siempre se llevará una sensación mucho más agradable y recordará la visita.

Un simple aroma o una buena sensación pueden posicionar nuestra casa en la mente del cliente como la mejor opción para vivir.

Una casa vacía.-

A no ser que tengamos muebles nuevos o seminuevos,estos pueden ser un problema más que un valor añadido para el comprador. Nuestra casa siempre tendrá más visibilidad y amplitud si la dejamos completamente vacía.

Malas fotos del piso.-

Las fotos del anuncio son el principal reclamo para compradores potenciales. Unas fotos hechas con el móvil, desenfocadas o que no destaquen los puntos fuertes de la casa pueden ser uno de los problemas principales a la hora de vender nuestra casa. De igual manera, si las fotos son demasiado ilusorias y escapan a la realidad del piso pueden provocar el efecto contrario: que mucha gente se interese por nuestro anuncio pero nadie por nuestro piso realmente, lo que, claramente tampoco es positivo.

Cartel en el balcón.-

Poner un cartel es un método antiguo pero bastante efectivo, ya que, puede llamar a personas curiosas, ajenas a las nuevas tecnologías o simplemente, gente que quiere cambiar de casa pero no de barrio. Además, esto anuncia la disponibilidad del piso, por lo que, si una persona que está buscando piso no ha visto tu anuncio pero puede quizá ver tu cartel en el balcón y apuntar tu teléfono para llamar e interesarse por el piso.

Portales de anuncio.-

No todos los portales de anuncios son iguales, ni en popularidad ni en confianza para los usuarios. Si colocas tu anuncio en un portal con anuncios no certificados, es muy probable que nadie te llame para ver el piso. Por otra parte, si colocas tu anuncio en un portal con mucho tráfico y no lo renuevas de forma asidua es probable que tu anuncio acabe en las últimas posiciones y solo te llamen agencias inmobiliarias.

Descripción del piso.-

Describir tu piso como si fuera un telegrama o de forma exactamente igual que los otros anuncios no ayudará a que destaque por ningún aspecto. Ten en cuenta, que, las personas que buscan pisos ven muchísimos anuncios diariamente y necesitan algo que llame su atención.

Describe porqué tu piso es la mejor opción para vivir, se original y creativo y pon un anuncio diferente. 

Si vendo mi piso, ¿Debo avisar a la comunidad?

La respuesta es clara: si, siempre que se realice una compraventa de un inmueble el vendedor tiene la obligación legal de avisar a la comunidad de que se ha realizado la venta. Según la ley de propiedad horizontal es la obligación de cualquier propietario.

Este aviso es un mero trámite que debemos realizar por ley, pero que solo tiene efectos de notificación, pues los demás propietarios no tienen capacidad de influencia en la operación ni pueden oponerse a la misma en ningún caso.

Certificado de deuda solicitado a la comunidad

Uno de los documentos que necesitarás para vender tu casa es un certificado de deuda, es decir, un documento que certifique que, en el momento de la venta, tu casa está libre de cargas con la comunidad de propietarios. Este certificado, debes solicitarlo en la administración de fincas que gestione tu comunidad o en el caso, de que no tengáis administrador al presidente siendo en este segundo caso mucho más complicado pues es un testigo notarial complicado de elaborar.