Las casas ocupas además del seguro comunitario, son uno de los grandes problemas de cualquier comunidad,  y no solo a nivel económico, también de otra índole.

Muchas veces, el problema de la ocupación reside en que el propietario del piso no denuncia y no se inicia el proceso de desocupación. ¿Qué podemos hacer en este caso?

¿Es un buen negocio ocupar una casa de un banco?

Actualmente más de 87.000 casas ocupas pertenecen a entidades financieras, lo que supone un total del 80% de los pisos ocupados en comunidades, y es que, parece ser que es mucho más fácil y rentable ocupar este tipo de casas.

Los bancos, a raíz de la crisis económica y la imposibilidad de acceso a la vivienda por las condiciones actuales a la hora de solicitar una hipoteca o los prohibitivos precios del alquiler, se han llenado de casas vacías de embargos a personas que no han podido pagar su hipoteca.

¿Qué hacer con estas casas? muy sencillo, al banco solo le interesa ganar dinero con su venta y no tiene necesidad de sacarlas al alquiler, por lo que, muchas de ellas, pasan largas temporadas vacías esperando un dueño que nunca llega.

¿En qué consiste exactamente una ocupación ilegal?

Generalmente se denomina okupas a aquellos individuos que se dedican a vivir de forma habitual en propiedades de un tercero sin el consentimiento de este y sin ningún tipo de contraprestación económica por el uso y disfrute de la vivienda.

En muchos casos, la ley puede «proteger» en alguna medida a los ocupantes ilegales del desahucio si entre ellos, se encuentran menores o personas en riesgo de vulnerabilidad.

Para este tipo de personas, es mucho más rentable ocupar casas en las que su dueño no es un particular, si no una entidad bancaria. Ya que, en muchos casos estas no denuncian la ocupación y por ende, es más complicado iniciar el proceso de desalojo.

¿Por qué los bancos no denuncian? Es muy sencillo, directamente en la mayoría de los casos, tienen tantos pisos cerrados que tardan meses en conocer la situación de ocupación ilegal.

Qué hacer si en mi comunidad hay un piso okupa que pertenece a un banco

Los okupas pueden acarrear muchos problemas de convivencia vecinal y hacer de la comunidad un lugar de crispación y nulo entendimiento.

Siempre, lo más recomendable es intentar hablar con ellos por voz de la comunidad, no en sí para instarlos a abandonar pero para, al menos tener una convivencia mejor invitándoles a cumplir las normas. 

Si esto no funciona, el siguiente paso es hablar con el administrador de fincas para que nos ponga en contacto con el dueño legítimo del piso, el cual si es un banco puede ser la peor de las opciones posibles.

El problema de los pisos de los bancos es que la mayoría de las ocupaciones no están denunciadas y por lo tanto, el proceso de desalojo no llega a iniciarse nunca.

Suele ser bastante complicado ponerse en contacto con los bancos, pero lo que siempre hay que intentar es mediar a través del administrador de fincas para que el presidente pueda reunirse con el encargado inmobiliario del banco. Por norma general, estas viviendas están en propiedad del llamado «banco malo» o de asociaciones inmobiliarias interbancarias. Por lo que, si no conseguimos ponernos en contacto con ningún responsable tendremos que denunciar directamente al banco por los problemas de convivencia tras aprobación de ello en junta ordinaria.

¿Qué es el desahucio exprés?

Hace unos seis meses aproximadamente los principales partidos políticos promovieron la aprobación de una denominada ley de desahucio exprés para contraer los procesos de desalojo de años en tan solo 30 días.

La nueva ley funciona de la siguiente manera:

  1. El propietario presenta una demanda civil de desahucio contra los ocupas en un juzgado de primera instancia.
  2. Los ocupas son notificados del desalojo y su fecha prevista en un plazo máximo de 5 días.
  3. Si el ocupa, no acredita ningún título que le posibilite a ocupar la vivienda de forma legal: contrato de alquiler, usufructo, título jurídico, etc continúa el proceso. 
  4. La fecha se establece, salvo volumen de trabajo excesivo del jurado en 30 días.
  5. En caso de que el juzgado se encuentra colapsado, la ley establece que el plazo nunca podrá ser superior a los 5 meses. 

Seguros anti- ocupas

Con el auge de la ocupación, también ha surgido el auge de las formas de protegerse contra ella y proliferan muchos seguros que cubren al propietario frente a esta situación. 

No significa esto que el seguro pueda dictar un desalojo o coloque a su asegurado en una situación preferente en los juzgados de primera instancia, si no que, cubrirá todos los gastos jurídicos de reclamación y petición del desalojo garantizando así, el plazo mínimo legal exigido. 

Además de este tipo de seguros, los bancos están acostumbrando a poner puertas anti- ocupación y sistemas de vigilancia extrema. 

Este tipo de puertas consisten en puertas de hierro sin ningún tipo de abertura, acorazadas e infranqueables, las cuales pueden ser vendidas a los propietarios que, posteriormente compren la vivienda.

Una comunidad responsable

Los ocupas pueden llegar a ser un gran problema de convivencia en la comunidad, pero no son el único, muchas veces pisos de alquiler turístico o vecinos irresponsables también pueden ponernos en una tesitura muy complicada. 

La mejor forma de actuar contra estos acontecimientos es ejercer una propiedad responsable: es decir, que ante cualquier problema que podamos tener con un vecino, acudamos siempre ante el presidente y ante el administrador para intentar mediar con la persona implicada y tener un clima bueno en nuestra comunidad. 

Tomar acciones por nuestra cuenta, o simplemente no hacer nada al respecto es en muchos casos, el mayor de los problemas de convivencia que podemos encontrar dentro de nuestra comunidad.

Para solucionar cualquier de estos asuntos además de contar con el presidente, también es importante que la comunidad tenga un buen gestor o administrador puesto que, no siempre es posible para el presidente estar atento y proactivo a los problemas de la comunidad de propietarios.

seguro comunida de propietarios obligatorio

Si somos propietarios una de las dudas más comunes que podemos tener es la obligatoriedad de contratar un seguro comunitario.

La obligación de contratar este seguro varía en función de la comunidad autónoma en la que vivamos. A continuación te contamos todo lo que necesitas saber al respecto. 

Comunidades autónomas donde es obligatorio el seguro de la comunidad

La ley de propiedad horizontal no exige de forma obligatoria la contratación de este tipo de seguros, sin embargo existen comunidades autónomas en las que la cobertura de determinados riesgos civiles y de daños son obligatorias:

Madrid: El artículo 21 de la Ley Madrid 2/199 establece que todo edificio deberá estar asegurado por los riesgos de incendio y daños a terceros, considerando una gran infracción no suscribir estas coberturas con una entidad aseguradora.

Comunidad Valenciana: En la Comunidad Valenciana, la ley que obliga a la contratación de un seguro básico para la comunidad es la ley 85/2004 que en este caso, además de obligar a la cobertura de daños por incendio y terceros también establece la necesidad de cobertura para los daños en elementos comunes. 

El seguro de la comunidad en el resto de comunidades autónomas

En el resto de las comunidades autónomas no es obligatoria la contratación de este tipo de seguros pero si muy recomendable y casi imprescindible si no queremos correr grandes riesgos económicos.

Algunos de los supuestos que pueden comprometernos económicamente si no tenemos al menos un seguro de cobertura mínima en nuestra comunidad son:

Responsabilidad civil

Aunque tengamos seguro del hogar, en la mayoría de situaciones derivadas de un accidente en la comunidad, sin seguro estamos perdidos.

Imagina que se desprende un trozo de la fachada del edificio y hiere gravemente a un transeúnte, en este caso la responsabilidad de pago de la indemnización recae única y exclusivamente entre los comuneros en relación al coeficiente de participación y la comunidad deberá hacerse cargo de todos los daños producidos por este accidente.

Otro ejemplo común: Si se produce un cortocircuito que provoca un incendio en el edificio el cual, produce daños no solo en el edificio si no también, en el edificio lindante el caso será el mismo, la comunidad deberá afrontar los gastos de reparación en todas y cada una de las viviendas afectadas de ambos edificios.

Incendio

Aunque ya hemos visto la importancia de los daños materiales que nos puede causar un incendio en cuanto a la responsabilidad frente a terceros, los daños en nuestra propia comunidad podrían llevarnos a la ruina si no se dispone de un seguro comunitario. 

Si se produce un incendio en la comunidad y esta no tiene seguro, en caso de que la estructura del edificio se vea afectada, no solo tendríamos el problema de correr con los gastos de la reparación, si no que, además el edificio podría ser declarado inhabitable y perder directamente el derecho de vivir en nuestra casa.

Daños por agua

Otra de las situaciones más habituales y problemáticas con las que podemos encontrarnos son los daños por agua. Aunque tengamos un buen seguro del hogar, existen supuestos en los que si la comunidad no dispone de seguro estamos ante un buen quebradero de cabeza. 

Por poner un ejemplo, si tienes una filtración de agua porque se ha roto una tubería de la comunidad, nuestro seguro del hogar cubriría solo la reparación de los daños una vez reparada la avería (Es decir, una vez que dejara de salir agua) lo cual, significa que, hasta que la comunidad no asumiera el coste de la reparación estaríamos condenados a vivir con las humedades y lo que estas conllevan.

Puede suceder, que la comunidad sea solvente y tenga dinero para resolver la incidencia de forma rápida y eficaz, pero en caso contrario, nos veríamos obligados a denunciar con todo lo que ello conlleva en tiempos y daños a nuestra propiedad.

¿Cómo puedo saber si mi comunidad tiene seguro en vigor?

Si eres propietario y estás preocupado por este tema, lo mejor que puedes hacer es contactar con el administrador de fincas. 

Este tipo de empresas, son las encargadas de llevar, renovar y mejorar las condiciones de las pólizas de los seguros de la comunidad, teniendo además la obligación de gestionar y presentar de forma transparente la información legal, económica y de gestión de todos los aspectos relacionados con la administración de la comunidad.

Si no sabes quién es tu administrador, una buena forma es ponerte en contacto con el presidente de la comunidad o bien, buscar alguna referencia de la empresa en las zonas comunes del edificio tales como ascensor, tablón de anuncios, buzones, las empresas de este tipo suelen dejar información en estas zonas para que cualquier vecino pueda ponerse en contacto con ellas.

Coste aproximado del seguro de la comunidad

El coste del seguro de la comunidad dependerá de muchas variables: Metros cuadrados del edificio, antigüedad del inmueble, estado de conservación del mismo y coberturas contratadas. 

Siempre es aconsejable que el seguro de la comunidad cubra unos riesgos mínimos: Daños a terceros, responsabilidad civil, incendio y daños por agua.

Existen pólizas económicas que añaden productos de valor complementario como daños por vandalismo o incluso, servicios de bricolaje a la comunidad. 

A la hora de elegir un buen seguro para la comunidad, la mejor opción es preguntar a la administración de fincas o consultar a una correduría especializada en este tipo de seguros, ya que, actualmente existe bastante competencia en el sector y podremos obtener un precio realmente bueno con unas coberturas aceptables.

Además un corredor de seguros tiene la obligación legal de ofrecer un estudio comparativo totalmente objetivo, es decir que nos ofrecerá el seguro que más nos pueda interesar en relación con las necesidades y características de nuestra comunidad sin interés específico por ninguna compañía.

Aprobación del seguro de la comunidad

Si tu comunidad no tiene seguro y estáis pensando en suscribir una póliza por precaución lo más interesante es tener una comparativa con al menos, tres compañías diferentes. 

Una vez elegida la mejor opción, se tendrá que aprobar por mayoría en junta y establecer una fecha de entrada en vigor. 

 

sillas salva escaleras

Con la implantación de la ley de accesibilidad de 2017, la silla salva escaleras puede ser una buena opción para la comunidad y algo que debemos conocer si somos presidentes de la misma. 

Ley de accesibilidad en comunidades de propietarios

En 2013 se elaboró una ley de accesibilidad para garantizar la calidad de vida de las personas con problemas de movilidad en las comunidades de propietarios.

La promoción de esta ley cuya implantación fue en 2017, tiene por objeto garantizar el acceso a la vivienda de aquellas personas que tengan problemas de movilidad. Según esta ley, es obligación de los propietarios garantizar la accesibilidad del edificio.

¿A quién afecta esta ley?

Esta ley afecta a las comunidades en régimen de propiedad horizontal, cuyos bloques sean destinados a la vivienda particular, es decir, a cualquier edificio residencial independientemente de su antigüedad. La ley establece que si en el edificio existe un demandante de sistemas de elevación automática estos sistemas deben implantarse independientemente del acuerdo por unanimidad.

Es decir, que si la comunidad no tiene ascensor y existe una persona en el edificio que quiera implantarlo por motivos de necesidad: movilidad reducida, enfermedades, avanzada edad.. la comunidad estará obligada a instalarlo independientemente del voto del resto de propietarios.

Así mismo, además del ascensor, también será obligatorio garantizar la accesibilidad en los tramos de escaleras de portales y accesos instalando una rampa para que las personas en silla de ruedas puedan acceder al edificio.

Instalación de un ascensor en la comunidad

Si tu edificio no tiene ascensor y se plantea la posibilidad de instalar uno porque alguno de los propietarios tiene problemas para acceder a su vivienda, existen dos opciones:

1.- Instalación de ascensor con hueco disponible: En el caso de que la escalera del edificio tenga espacio suficiente para colocar la cabina del ascensor, el coste será mucho más económica y la viabilidad de colocarlo también ya que, la obra no debería afectar a la seguridad del edificio.

2.- Instalación de ascensor sin hueco disponible: En este caso, habría que hacer una obra muy compleja puesto que, habría que modificar la estructura del edificio y en muchos casos dejar las escaleras inutilizadas durante un tiempo con los problemas que ello supone de acceso del edifico. 

Otras soluciones de accesibilidad

Generalmente los edificios antiguos suelen tener problemas a la hora de instalar un ascensor, y en caso de ser posible, el coste de esta instalación es muy alto y por ende, difícil de afrontar si la comunidad es pequeña.

Algunas de las soluciones que podemos tomar antes esta situación es la instalación de sistemas alternativos de accesibilidad como pueden ser las sillas salva escaleras o las plataformas elevadoras. 

¿Qué diferencia existe entre plataformas elevadoras o sillas salva escaleras?

Las sillas salva escaleras son una opción genial para salvar tramos de escaleras sin ascensor (caso de los edificios con ascensor y un tramo de escalera) o para la totalidad de las mismas.

Las sillas salva escaleras no ocupan mucho espacio, por lo que pueden constituir una solución económica y fiable apta para escaleras estrechas de un tramo o multiplanta con varios tramos y paradas en los rellanos.

Hay que tener en cuenta que esta solución es válida para personas mayores o con problemas de salud, pero no es viable para una persona de movilidad reducida que no disponga de un acompañante ya que, necesitará realizar un cambio de silla cada vez que finalice uno de los tramos de la escalera.

Las plataformas elevadoras son una solución que permiten independencia a las personas en silla de ruedas, ya que consisten en una plataforma que sortea las escaleras independientemente de su curvatura y características sin mayor necesidad que subir encima de ellas. Además esta opción es colectiva y puede ser utilizada por otros vecinos para subir el carro de la compra, la bicicleta, el carrito del bebé, etc mientras que la silla salva escaleras es de uso individual.

Ley de Propiedad horizontal e instalación de ascensores

Hemos visto el caso de instalación de ascensores por petición de una persona con movilidad reducida o problemas para acceder al edificio. Pero, ¿qué sucede cuando se quiere instalar ascensor por mejorar el edificio y la calidad de vida de los propietarios?

La ley de propiedad horizontal establece que, será necesario el voto de la mayoría de los propietarios que, a su vez representen la mayor parte de las cuotas de participación de la comunidad para su aprobación en junta. Siendo totalmente necesario someter este asunto en junta.

A la hora de aprobar o rechazar la instalación de un ascensor en la comunidad, debemos de tener en cuenta que, aunque en el momento nos suponga un gasto extraordinario esto puede suponer una gran inversión, puesto que los pisos que poseen este tipo de instalaciones alcanzan un valor de mercado en la venta de un 30% superior a los que no lo tienen. 

Incluso si nuestra vivienda es un bajo o un primero, la instalación del ascensor puede revalorizar el edificio y ofrecer un aumento en el valor de venta de nuestro inmueble.

Aspectos a tener en cuenta antes de instalar un ascensor en el edificio

Otra de las cosas importantes a tener en cuenta antes de instalar el ascensor, es que este no será un gasto único puntual ya que la ley exige hacer revisiones y mantenimientos periódicos para garantizar la seguridad del sistema. Siempre es aconsejable contratar el mantenimiento a una empresa de confianza y solicitar varios presupuesto para poder comparar calidad precio tanto en el caso de la instalación del ascensor, como en los posteriores mantenimientos.

Si vamos a comprar un piso, entonces debemos estar atentos a la etiqueta que otorga la comunidad autónoma durante la inspección anual de ascensores para conocer el estado del mismo y desconfiar siempre de las calificadas como desfavorables puesto que pueden suponer gastos de mantenimiento extraordinarios a corto plazo.

Desde Aresi, siempre aconsejamos los trabajos de profesionales certificados y garantizados con certificados de calidad o excelentes valoraciones por parte de sus clientes o usuarios, ya que, cuando se trata del hogar la calidad siempre importa y los gastos de mantenimiento siempre son inversiones de futuro.

 

 

 

 

 

 

certificado eficiencia energética

Es probable que, durante los últimos años hayas oído hablar del certificado de eficiencia energética. Este certificado se ha convertido en algo muy relevante y de carácter obligatorio que debes conocer, sobre todo si estás pensando en vender o alquilar tu vivienda.

¿Qué es el certificado de eficiencia energética?

Este documento redactado por un técnico y con carácter oficial incluye toda la información objetiva sobre las características energéticas de un inmueble.

Es decir, que, en base a unos baremos determinados este certificado mide el consumo de energía medio de un hogar en relación con sus características particulares: agua caliente, uso de calefacción, aire acondicionado.

Este certificado es imprescindible para saber qué gasto nos supondrá habitar la vivienda y si esta es eficiente (las viviendas de nueva construcción, deben tener una calificación energética óptima que cumpla con la normativa y los estándares de responsabilidad energética. 

Registro certificado de eficiencia energética

El proceso por el que una vivienda obtiene esta certificación, finaliza con la emisión del pertinente certificado y la emisión de una etiqueta. 

Esta etiqueta enmarca la vivienda dentro de un rango de calificación energética entre las letras A (muy eficiente) y G (muy deficiente).

Este certificado resulta obligatorio con excepciones, para el propietario de cualquier vivienda o local que vaya a ser alquilado o vendido.

¿Es obligatorio para todos los edificios el certificado de eficiencia energética?

Como hemos comentado, este certificado es obligatorio solo en el caso de venta o alquiler del inmueble, siendo el responsable de su obtención el dueño del inmueble.

Aunque el propietario pueda iniciar el proceso de venta o alquiler sin tener el certificado de eficiencia energética, deberá presentar este ante el notario al elevar contrato a escritura pública (es decir, en el momento de formalizar la venta de la casa o bien, en el momento de registrar el contrato de alquiler).

Actualmente, debido a su estatus de obligatoriedad, existen infinidad de empresas dedicadas a la obtención de este tipo de certificados y el propietario dispone de muchas opciones para poder obtener dicho documento a un precio justo. 

Una vez realizada la venta deberá entregarse el certificado de eficiencia energética original junto a toda la documentación del inmueble y, en el caso del alquiler, deberá entregarse una copia del mismo junto al contrato de arrendamiento.

Además de esto, también será obligatorio en los casos de intermediación inmobiliaria es decir, que tanto en los portales inmobiliarios como en las inmobiliarias físicas debemos de poder ver la etiqueta de eficiencia energética antes de comprar o alquilar el inmueble. 

certificado eficiencia energética
certificado eficiencia energética

 

 

¿Quién emite el certificado de eficiencia energética?

El certificado de eficiencia energética lo debe emitir un técnico titulado y habilitado para ello (generalmente un arquitecto técnico) que deberá acreditar además la condición de estar en ejercicio de la profesión.

En función de las exigencias de la normativa vigente deberá además tener conocimientos específicos en materia de edificación e instalaciones térmicas. 

Casos en los que NO es obligatorio el certificado de eficiencia energética

  • Edificios declarados históricos
  • Edificios de culto, iglesias o cualesquiera que alberguen actividades religiosas
  • Edificaciones provisionales con una vida útil igual o inferior a dos años
  • Edificaciones industriales, de defensa o agrícolas
  • Edificios comprados para reformas, reestructuras significativas e incluso, para demoliciones
  • Edificios de uso inferior a 4 meses por año y un consumo de energía inferior al 25% de un uso normal.

¿Qué contiene el certificado de eficiencia energética?

El contenido mínimo de un certificado de eficiencia energética debe ser:

1.- Identificación de los datos del inmueble o edificio que se certifica

2.- Identificación del tipo de procedimiento a seguir para la certificación (opción general, programa informático u opción simplificada) en cualesquiera de los casos, incluyendo la siguiente información:

  1. Características energéticas del edificio (si tiene calefacción, envolvente térmica, condiciones de funcionamiento, instalaciones, ocupación, etc)
  2. Identificación de la normativa sobre ahorro y eficiencia energética que se aplicaba en el momento de construcción del mismo (en caso de que en este momento se aplicara algún tipo de normativa relacionada)
  3. Descripción de las inspecciones y pruebas a los elementos que influyen en la eficiencia de la edificación (revisiones, estado de cerramientos, etc)
  4. Etiqueta de eficiencia energética.
  5. Documento de recomendaciones  (en este documento el técnico incluirá consejos para la eficiencia y el ahorro energético del inmueble en relación con sus características)

¿Por qué es importante el certificado de de eficiencia energética?

Desde el punto de vista legal, es importante en la medida de su obligatoriedad para evitar posibles sanciones derivadas de su inexistencia. Además de que, sin él no podremos  realizar una operación de venta o alquiler, si ofertamos el piso sin tener dicho certificado al menos en trámite, también estaremos incurriendo en un proceso ilegal.

Desde el punto de vista del comprador, conocer la capacidad y eficiencia energética de un inmueble puede llevarlo a ahorrar grandes cantidades de dinero, además de potenciar o reducir los puntos fuertes y negativos a nivel energético de la casa haciendo un uso responsable de electricidad y otros suministros. 

Además de esto, un certificado de eficiencia energética positivo puede ser un valor añadido a la hora de vender una casa, ya que, garantiza al propietario un uso eficiente de sus recursos económicos en materia de energía.

¿Dónde puedo conseguir el certificado de eficiencia energética?

No existe un punto único de expedición de este tipo de certificados, simplemente es necesario que lo expida un técnico habilitado para ello, por lo que, puedes encontrar este tipo de certificados en asesorías, inmobiliarias, aseguradoras, etc. 

Lo más importante es que, antes de adquirir un compromiso de pago con una empresa o profesional dedicada a la emisión de este tipo de documentos, al menos, recibas tres presupuesto independientes diferentes para así, poder comparar precio y calidad del servicio.

Otra buena opción para ahorrar en la expedición de este tipo de certificados, es, en los casos en los que la ley lo permita realizar el informe para todo el edificio, es decir, convertir este certificado en un gasto de la comunidad. De esta manera, tendremos el certificado y habremos pagado un precio mucho más atractivo por el.