Si te ha tocado ser presidente de la comunidad y no sabes por donde empezar, te explicamos todo lo que tienes que saber al respecto.

Ser presidente de la comunidad no es tarea fácil y mucho menos si nunca lo has sido, además es un cargo indelegable del que no se puede dimitir y que en la mayoría de ocasiones es sorteado entre los propietarios que conforman la comunidad de vecinos. Si te ha tocado y estás algo perdido, no te pierdas esta guía. 

Responsabilidades del presidente de la comunidad

Aunque existen muchos roles dentro de la comunidad: vocal, vicepresidente, secretario, administrador, etc realmente de los únicos de los que no se puede prescindir es de la junta de gobierno y del presidente de la comunidad, los cuales pueden realizar todas las gestiones por sí mismos si así lo desearan.

El presidente es quien ostenta legalmente la representación de la comunidad, esto significa que será quien debe acudir a un juicio en el que la comunidad esté implicado y que además es quien tiene la potestad para firmar la documentación necesaria y celebrar contratos en nombre de la comunidad (ya sean laborales o de servicios).

Ser presidente no representa un trabajo remunerado y es un deber de todos los propietarios, que generalmente y a falta de voluntarios se sortea por un plazo anual (salvo que en los estatutos de la comunidad disponga un plazo distinto).

El presidente por lo tanto, es responsable de todas las negligencias o usos indebidos que puedan haber de la representación legal de la comunidad. Algunos de los casos más comunes son:

El seguro de la comunidad:

El presidente es responsable legal de todo lo que pueda suceder por impago, no renovación o falta de suscripción a un seguro comunitario.

Negligencia:

El presidente deberá responder ante la comunidad o cualquier propietario de las acciones que por omisión o actuación culpable hayan perjudicado a la comunidad, pudiendo ser denunciado por ésta o directamente a título personal por el propietario.

Contratos:

Cualquier contrato celebrado por la comunidad y no comunicado o con desenlace negativo para la misma, será directamente imputable al presidente de la comunidad. 

¿Quién puede ser presidente de la comunidad?

Cualquier propietario es elegible y elector, siendo además un deber inherente a la propiedad. Esto significa que, a falta de voluntarios para el cargo, este será sorteado por un periodo generalmente de un año.

La presidencia de la comunidad es algo muy sensible ya que, a no ser por caso de flagrante enfermedad no puede declinarse y debe ejercerse incluso, cuando no se reside de forma habitual en el edificio (en el caso de segundas viviendas por ejemplo).

Además de esto el cargo de presidente tampoco puede ejercerse en representación, es decir que si es nombrado un padre, su hijo no podrá ejercer por el y de esta forma entre cualesquiera de los parentescos familiares. 

Funciones del presidente de una comunidad de propietarios

El presidente de la comunidad, aglutina la mayoría de las funciones necesarias para que una comunidad de propietarios funcione. Es decir, para que la convivencia sea posible y no existan problemas en el edificio.

Aunque en la mayoría de las comunidades, por imposibilidad de tiempo para la gestión las funciones de secretario y presidente son ejercidas por un profesional de la administración de fincas, quien vela por el buen funcionamiento de la comunidad y se encarga de la responsabilidad legal y gestión de la misma, en el caso de que una comunidad decida instrumentar estas responsabilidades en la figura del presidente las funciones que a este le atañen serían las siguientes:

Firma de documentación

La firma de toda la documentación necesaria para el funcionamiento de la comunidad, contratos con trabajadores de fincas urbanas, con proveedores o cualquier otra gestión y su custodia corresponde al presidente de la comunidad.

Juntas

Es el responsable de convocar, comunicar y tomar nota de los acuerdos alcanzados en las juntas de propietarios. Teniendo también la obligación deontológica de hacer cumplir dichos acuerdos.

Trámites

Deberá realizar cualquier trámite que la necesidad requiera con organismos públicos dentro de los horarios que estos organismos habiliten para ello.

Control de la morosidad

Deberá controlar la morosidad, notificar del estado de la misma a sus responsables y emprender el proceso legal de reclamación de deuda siempre y cuando este sea admitido.

Contabilidad

Deberá llevar la contabilidad de los gastos e ingresos que tiene la comunidad, así como encargarse de los pagos a proveedores y la gestión de las cuentas bancarias.

Firma electrónica

Deberá gestionar el buzón de firma electrónica con las administraciones públicas y solicitar su alta en la agencia tributaria si la comunidad todavía no dispone de este servicio.

Ley de protección de datos

Es el encargado de gestionar, custodiar y hacer cumplir la legislación en materia de datos en nombre de la comunidad de propietarios.

Conflictos

Deberá además de todo lo anteriormente citado, lidiar en conflictos intracomunitarios (entre los propietarios) y en los ocurridos entre la comunidad y otro actor.

Ahorro

Debe estar al tanto de las mejores opciones para la comunidad en aseguradoras, servicios y revisiones, con el fin de hacer la gestión económica lo más eficiente posible.

Incidencias

Es el encargado de gestionar la reparación y resolución de cualquier avería en los pisos que afecte a la comunidad.

Ser presidente de la comunidad, es un trabajo que puede ocupar un gran tiempo y esfuerzo. Pero que, por otra parte, es total y absolutamente necesario.

La mayoría de las comunidades, no dudan en contratar un administrador de fincas porque por muy poco dinero por vecino, ninguno tiene que ocuparse de la gran cantidad de tareas que puede llegar a suponer la gestión de una comunidad.

Además, estas empresas ofrecen un respaldo legal y una responsabilidad ante los actos del administrador que puede liberar a la comunidad y al presidente de la carga de responsabilidad y hacer de la comunidad un lugar tranquilo en el que vivir.

Si te ha tocado ser presidente de la comunidad, debes tener muy claro que la comunidad depende de ti y que es muy importante mostrar respeto y responsabilidad hacia el cargo.

 

Dimitir si te ha tocado ser presidente de tu comunidad es una tarea difícil pero posible si se sigue un determinado procedimiento. Te explicamos como.

Principales funciones del presidente de una comunidad

El funcionamiento de una comunidad de propietarios es colaborativo y para que todo funcione existen unos determinados roles de gobierno, entre los cuales el presidente de la comunidad es el más importante.

Las funciones que deberá cumplir un presidente son varias y de distinta índole:

  • Debe representar legalmente a la comunidad en cualquier ámbito: el presidente es el representante legal de la comunidad y será la figura legal en la que se centrará cualquier proceso llevado a cabo en el que la comunidad participe.

 

  • Debe celebrar contratos: en el caso de que la comunidad necesite contratar algún servicio (como por ejemplo un trabajador de fincas urbanas) el encargado de la firma de cualquiera de estos contratos será siempre el presidente de la comunidad.

 

  • Firma documentación: es también el encargado de firmar toda la documentación relativa a la comunidad.

 

  • Firma electrónica: es el encargado de gestionar la firma electrónica y hacer cumplir la ley de protección de datos en la comunidad de propietarios. Para ello, deberá estar al tanto de las adaptaciones de la ley y llevar un control periódico del buzón de firma electrónica.

 

  • Juntas: además de las anteriores funciones, también será el encargado de convocar las juntas de vecinos, notificarlas a los propietarios, recoger los acuerdos alcanzados en ella en acta y asegurar su cumplimiento.

Ser presidente de la comunidad no representa un trabajo remunerado, es un deber legal que tienen todos los propietarios por el hecho inherente de la propiedad de la vivienda. Debido a la gran cantidad de tareas asociadas a la presidencia de la comunidad, la mayoría de las comunidades contratan a un administrador de fincas, un profesional colegiado que lleva la gestión de forma eficaz y al día.

Apoyos del presidente de la comunidad

Además del presidente existen otros cargos también importantes en función del tamaño de la comunidad y las necesidades que esta tenga como por ejemplo:

Vicepresidente: cuya función principal es sustituir al presidente de la comunidad en caso de que este no pueda ejercer sus labores por incapacidad, enfermedad o cualquier otro supuesto de fuerza mayor. No es un cargo obligatorio, pero sin embargo, si es recomendable su existencia, sobre todo en comunidades grandes.

Secretario: es quien a petición del presidente, envía las convocatorias de las juntas asistiendo a ellas y redactando literalmente el acta, se encarga también de recoger los votos de los propietarios no presentes en reunión y ejercerlos según su propio criterio.

Además es el encargado de realizar muchas de las funciones imprescindibles para el buen funcionamiento de la comunidad, siendo en la mayoría de comunidades una figura sustituida por el rol del administrador de fincas debido a la cantidad de tiempo que supone ejercer sus labores y lo difícil que éstas pueden llegar a ser si se compaginan con trabajo o familia.

Administrador de fincas: es una pieza fundamental en la gestión de una comunidad ya que, ejerce la mayoría de las funciones del secretario y muchas de las del presidente, siendo un apoyo fundamental de este para la administración de la comunidad.

Dimisión del presidente de la comunidad de vecinos

El cargo de presidente de la comunidad, según el artículo 13.2 de la ley de propiedad horizontal es indelegable y  debe ser elegido de entre los propietarios por votación (en caso de existir voluntarios) o por sorteo mediante turno rotatorio. ¿Significa esto que no se puede dimitir? Pues bien, esto no es del todo cierto ni del todo falso.

Si te ha tocado ser presidente de tu comunidad solo podrás evadir este cargo en caso de enfermedad propia o de familiar reconocible. En el caso de no poder ejercer por motivos laborales o por segunda residencia, la ley no contempla la dimisión y deberás ejercer el cargo, pudiendo nombrar a un delegado que realice las funciones en tu nombre pero manteniendo la autoridad del cargo.

Causas para la dimisión del presidente de la comunidad

En caso de enfermedad existen dos opciones para la dimisión:

1- La primera y, generalmente la más habitual es solicitar la dimisión en junta. Si la enfermedad o el cuidado de familiar están justificados los vecinos no tienen porqué oponerse a la dimisión y deberán nombrar en junta a un sustituto sin necesidad alguna de votación.

2- La segunda surge cuando los propietarios ponen problemas a esta dimisión y no instrumentan en el acta la misma. Es entonces, cuando el presidente tendrá un mes para solicitar la dimisión a un juez el cual dictaminará sentencia y nombrará a un sustituto (el presidente deberá ejercer en funciones hasta este nombramiento).

Como bien comentábamos antes, si no puedes ejercer el cargo por otras causas no contempladas en la ley, puedes delegar el ejercicio de tus funciones a otra persona aunque la autoridad del cargo y la potestad de ejercerlo siga siendo tuya. De esta manera, podrás tener un apoyo que realice gestiones en tu nombre aunque debas firmar y celebrar tú los acuerdos entre la comunidad y terceros.

Una comunidad de propietarios es la unión de personas que viven en un mismo edifico y forman un ente propio que nace de la unión de la propiedad individual. Es muy importante para su correcta gestión la estructuración y regulación a través de los órganos de gobierno y de la ley de propiedad horizontal como amparo legal frente a las actuaciones que esta deba o necesite tomar en el transcurso del día a día.

Para ser un propietario responsable debes conocer cuáles son tus deberes y obligaciones dentro de la comunidad, de esta manera, se minimizarán los problemas y será posible una convivencia sostenible entre todos los que conformáis la propiedad.

Un administrador de fincas además de suavizar la carga de preocupación por los problemas comunitarios, también puede incrementar el valor de cada una de las viviendas ya que, una comunidad cuidada y limpia siempre es un valor añadido.

 

Ley Hipotecaria

La nueva Ley Hipotecaria puesta en vigor el pasado 17 de junio, trae consigo algunos cambios importantes para el mercado inmobiliario.

Para evitar futuros problemas en el sector inmobiliario llega con más de 3 años de retraso la nueva Ley Hipotecaria esta pretende ser más estricta para ofrecer una seguridad y estabilidad al sector capaz de evitar fluctuaciones acusadas en los precios de las mismas e incluso, frenar en la medida de lo posible vectores capaces de inducir burbujas inmobiliarias en un futuro no tan lejano.

Muchos expertos, aseguran que, al hacer esta ley más rigurosa se restringirá el acceso a la vivienda de jóvenes o personas con rentas bajas, sacrificio que se justifica con una mayor estabilidad en el sector.

Los 15 puntos clave de este cambio son los siguientes:

  • Ejecución hipotecaria: El embargo por deuda será tras un periodo de 12 meses (o alcanzar un 3% del total de la deuda) durante la primera fase del préstamo y de 15 meses (o un 7% de la deuda) durante la segunda fase de éste.

 

  • Subrogación: Desaparece la comisión por subrogación entre entidades bancarias, facilitando la compra de viviendas hipotecadas.

 

  • Amortización de préstamos: Bajan las comisiones por amortización anticipada (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después). Incentivando de esta manera la liquidación temprana de deudas.

 

  • Novación: Si el hipotecado no está conforme con las condiciones de la hipoteca, podrá negociarlas sin ningún coste adicional por la gestión. 

 

  • Gastos de hipoteca: El cliente solo pagará la tasación, el resto de gastos a partir de ahora, deberán asumirlos las entidades bancarias.

 

  • Cláusulas suelo: Quedan totalmente eliminadas de los contratos hipotecarios.

 

  • Vinculaciones: Las entidades bancarias no podrán imponer productos complementarios o vinculados a quienes soliciten una hipoteca.

 

  • Intereses de demora: Ya no se suma el tipo de interés inicial para su cálculo.

 

  • Tasadoras: El cliente podrá elegir a los tasadores libremente.

 

  • Hipoteca verde: Las hipotecas que fomenten la eficiencia energética podrán inscribirse en cualquier momento del crédito hipotecario y no tendrán que pagar el impuesto AJD.

 

  • Evaluación: Las entidades podrán estudiar la solvencia de sus clientes antes de concederles un crédito pero el coste de este estudio deberá ser satisfecho por ellas mismas. 

 

  • Notario: El notario deberá cerciorarse de forma fehaciente de la comprensión del firmante.

 

  • Comisión de apertura: La comisión de apertura deberá abonarse en un solo pago e incluir todos los gastos derivados de: estudio, tasación, etc.

 

  • Borrador: Deberá hacerse un borrador del contrato hipotecario 10 antes de su instrumentación y las partes deberán dejar constancia de su lectura en profundidad.

 

  • Buenas prácticas: Las entidades de crédito deberán aplicar la normativa de buenas prácticas a todos los contratos celebrados de forma permanente.

Seguramente habremos oído muchas cosas al respecto: positivas y negativas. En Aresi te contamos qué dice la ley al respecto.

La fachada se considera un elemento común a todos los propietarios, por lo que, a priori un propietario no puede/debe modificar su aspecto para beneficio propio sin consultar al resto de los vecinos.

La ley de propiedad horizontal, establece que, siempre que no se ponga en juego la seguridad de los vecinos, la estructura general o el estado exterior del edificio se podrán hacer pequeñas modificaciones estéticas con la aprobación por unanimidad del resto de propietarios.

¿Entonces, dónde está el límite?

La consulta a los vecinos debería hacerse en cualquier caso para mantener un clima de buena convivencia, pero por lo general, en el caso de elementos pequeños como un aire acondicionado o un toldo es muy difícil que la comunidad reclame al propietario que lo ha instalado.

Los cerramientos de balcones

Uno de los puntos más conflictivos en las comunidades son las terrazas acristaladas. La ley es muy clara al respecto: este tipo de modificación si supone una flagrante modificación de la estructura y estética de la fachada. Por lo que, el vecino deberá tener la aprobación firmada en junta de la mayoría simple de los propietarios y un proyecto de obra firmado por un arquitecto si quiere realizar dicha modificación.

Comunicación de la obra

Además de la aprobación en junta y firma del permiso por parte de los vecinos, la persona que realice las obras debe colocar un cartel visible en alguna de las zonas comunes del edificio comunicando la obra y el plazo de duración al resto de los vecinos.